Les obligations du bailleur

En application d’une ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, le bailleur d’un bien immobilier est soumis à des obligations d’information liées à la santé et à la sécurité de son locataire. Le dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers imposés par le législateur, doit être fourni par le bailleur et annexé au bail lors de sa signature, ou, à défaut, de son renouvellement dès lors qu’il ne l’aura pas été précédemment.

Hormis l’hypothèse de l’état des risques naturels et technologiques (décret du 15.2.2005, Journal officiel du 17.2.2005), les diagnostics figurant au dossier ne pourront être établis, dès le 1er novembre 2007, que par des personnes physiques ou morales dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité.

1. Les risques d’exposition au plomb

Pour les locaux à usage d’habitation, un constat des risques d’exposition au plomb datant de moins de 6 ans devra être annexé à compter du 12 août 2008 à tout nouveau contrat de location concernant des immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Les locations professionnelles et commerciales ne sont pas concernées par cette disposition, sauf dans l’hypothèse où le bail porte sur des locaux mixtes, par exemple une pharmacie agrémentée au rez-de-chaussée ou à l’étage d’un appartement, habité ou non.

Lors du renouvellement du bail, ce document doit également être joint à compter du 12 août 2008 s’il fait défaut au bail d’origine. Si les locaux de la pharmacie ne sont qu’à usage commercial, l’obligation d’information en cas de présence de plomb ne concerne donc que les locations conclues avant le 12 août 2008.

2. Le diagnostic de performance énergétique

Le bailleur doit communiquer depuis le 1er juillet 2007 au locataire d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment, quel qu’en soit l’usage, un diagnostic de performance énergétique. D’une durée de validité de dix ans, il comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du local ou de l’immeuble et une classification en fonction de valeurs de référence. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

L’ensemble des baux conclus à compter du 1er juillet 2007 sont concernés, qu’ils portent sur des locaux à usage d’habitation, professionnel ou commercial.

Si les baux en cours sont exclus de cette obligation, le diagnostic doit néanmoins être annexé au moment du renouvellement s’il n’a pu être annexé lors de la signature du bail.

3. L’état des risques naturels et technologiques

Le bailleur doit, depuis le 1er juin 2006, informer son locataire lorsque le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat (article L. 125.5 du Code de la construction et de l’habitation).

L’état des risques se présente sous la forme d’un document type et doit être daté de moins de six mois. Il concerne l’ensemble des locations, y compris professionnelles et commerciales, et doit être complété et fourni à chaque changement de locataire. Mais il est prudent de le joindre également aux baux en cours et aux renouvellements. n