Bail commercial : attention lors du départ à la retraite !

Le cas Madame M., qui souhaite prendre sa retraite, cède son fonds de commerce à Monsieur P. en juin 1991. Selon l’ acte de vente elle reste, vis-à-vis du bailleur, garante solidaire du cessionnaire pour l’exécution des clauses du bail, et notamment du paiement des loyers (une clause habituelle). Le bail initial a été conclu pour 9 ans à compter du 1er janvier 1984. Mme M. en déduit que son engagement finit le 31 décembre 1992. M. P. est déclaré en liquidation judiciaire. Des loyers restent impayés. Le bailleur en réclame le paiement à Mme M., dont 10 370 Û pour la période postérieure au 31 décembre 1992. Mme M. admet être garante des loyers jusqu’à cette date, mais pas au-delà.

En cas de vente d’une officine, le bailleur ne peut plus exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession. Mais il a pu en toute légalité insérer dans le bail initial une clause de solidarité. Si la vente intervient en début de bail, le cédant restera garant pendant près de 9 ans ! Ici, il ne s’agissait que de 18 mois. Mais, volontairement ou pas, le propriétaire n’a pas donné congé au nouveau locataire à l’échéance du bail. Ce dernier, vraisemblablement par ignorance, et c’est souvent le cas au début de la vie professionnelle, n’a pas demandé le renouvellement dans les 6 mois précédant la fin du bail. Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce, à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, avec les mêmes clauses et sans formation d’un nouveau contrat. Dès lors, sans le savoir, le 1er janvier 1993, Mme M. est restée garante solidaire des loyers impayés. Elle est condamnée à payer les 10 370 Û. Son pourvoi en cassation est rejeté (1). Pour éviter pareille mésaventure, il faut penser à limiter expressément la durée de la garantie. Soit en précisant la date exacte, soit en insérant une formule du type « pour la durée du bail d’origine ».

Dans une affaire similaire, en 1993, un confrère avait été aussi condamné par la cour d’appel de Versailles (2) à payer un arriéré de loyer de l’ordre de 50 000 Û. Etait-il trop pressé de partir en retraite ? Ou n’avait-il pas pris la peine de bien lire l’acte de cession de bail ? …

(1) Cour de cassation, 3e civ., 5 juin 2002 – Mme M. c/Ste B.

(2) 12e chambre, 8.4.1993.