Signer son bail commercial

Le bail commercial entre le propriétaire et l’exploitant du local est régi par les dispositions du Code civil et les articles L145-1 (et suivants) du Code de commerce. « Il constitue le fondement juridique de la propriété commerciale, et donc de la valorisation du fonds de commerce », assure maître Bastien Bernardeau, notaire à Poitiers, membre du réseau Pharmétudes. Si le Code de commerce impose des règles minimum, les deux parties peuvent stipuler des clauses spécifiques. Au moment de signer le bail, le pharmacien doit être attentif aux clauses qui peuvent y figurer.

Quid des grosses réparations ?

« Le Code civil prévoit que les grosses réparations de l’immeuble, notamment les murs et la couverture, sont à la charge du bailleur. Toutefois, les parties peuvent déroger à cette règle et mettre à la charge du locataire le coût de ces réparations. Mais cela ne sera pas neutre dans le budget du pharmacien », précise le notaire.

Un loyer revalorisé ?

A la reprise d’un fonds existant, le bail doit, en principe, se poursuivre aux mêmes conditions de prix qu’avec le titulaire précédent. « Par contre, le loyer fixé au début du bail fait le plus souvent l’objet d’une revalorisation pour tenir compte de l’inflation. Mais elle est plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. C’est aux deux parties de choisir l’indice de référence. » En pratique, et jusqu’à une période récente, l’indexation était effectuée par rapport à l’indice du coût de la construction, tous les ans. En effet, l’indice des loyers commerciaux a été créé en 2008 et reste encore trop souvent ignoré des pharmaciens. « Il y a un arbitrage important à faire quant au choix des indices car ils évoluent de manière différente. L’indice de référence des loyers a eu, longtemps, pour objet d’amortir l’évolution trop rapide de l’indice du coût de la construction. Mais la crise immobilière rend ce choix moins difficile du fait de l’évolution à la baisse de l’indice du coût de la construction.

Renouveler le bail ?

Le plafonnement du loyer peut être interrompu par différents événements. Le plus courant réside dans le renouvellement du bail après une durée de douze années. A cette date, le bailleur est en droit de renouveler le bail commercial sur la valeur locative, et non en fonction de l’évolution de l’indice. Le pharmacien doit donc être vigilant quant à la date de sa demande de renouvellement de bail commercial.

Quelles activités inclure dans le bail ?

La destination du bail commercial est un élément important à examiner. Cette clause limite les types d’activité exercés dans le local. « Pourquoi limiter cette activité à l’exploitation d’une officine de pharmacie, s’interroge Bastien Bernardeau. En cas de transfert ou de regroupement de l’officine de pharmacie, le pharmacien pourra revendre aisément son bail commercial à une autre personne voulant exercer une autre activité que la pharmacie, ce qui permet de récupérer une somme parfois conséquente. »

Réaliser des travaux ?

Enfin, il est courant, au début du bail, de réaliser des travaux. Dès lors, il est important de viser une liste de travaux préalablement autorisés par le preneur pour éviter toute discussion ultérieure sur leur faisabilité.