Renouvellement de bail : gare au « tout indivisible » !

Le cas Un bail du 1er avril 1992 donne en location à la Pharmacie H. un local à usage commercial en rez-de-chaussée et un appartement situé au-dessus, que le titulaire n’habite plus. Toutefois, le bail prévoit la faculté de sous-louer, ce que fait l’officine avec l’accord express du bailleur. Le 12 septembre 2000, par acte d’huissier, l’officine sollicite le renouvellement du bail pour le tout de la location à compter du 1er janvier 2001. Le 21 juin 2001, le propriétaire se déclare d’accord mais pour la seule partie servant à l’exploitation de l’officine. En a-t-il le droit ?

L’article 145-32 du Code de commerce prévoit qu’à l’expiration du bail principal « le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ». Ici, le bail prévoit cette faculté et aucun manquement ne peut être reproché aux locataire et sous-locataire. Par ailleurs, l’article L. 145-10 du même code édicte que dans les 3 mois suivant la demande en renouvellement, le propriétaire doit faire connaître par acte d’huissier au locataire s’il refuse le renouvellement en en précisant les motifs. A défaut de l’avoir fait, il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent. Le propriétaire ne s’est manifesté qu’au bout de 9 mois. La cour d’appel de Rennes (1) retient que le bailleur est forclos à remettre en cause l’objet initial du bail et qu’en conséquence le bail doit être renouvelé en toutes ses charges et conditions pour l’ensemble des locaux. Le propriétaire, tenace, estime que son accord de principe du renouvellement du contrat n’impliquait pas son accord sur les modalités et il se pourvoit. La Cour de cassation (2) lui donne raison sans ambiguïté : « En cas de sous-location partielle d’un local dans lequel le fonds de commerce n’est pas exploité, le locataire n’a droit au renouvellement du bail pour l’ensemble des lieux loués qu’en cas d’indivisibilité matérielle de ceux-ci. » L’appartement ne fera plus partie du bail commercial. Attention ! A la vente de l’officine, cela pourra se révéler être un handicap.

(1) Rennes, 30 mars 2005. (2) Cass. civ. 3e, 15.11.6, X c/Pharmacie H.