Qui doit signer le bail initial ou le renouvellement d’un bail commercial ?

Lors de la signature du bail initial ou du renouvellement, il faut être vigilant en cas de démembrement de propriété (dans ce cas, la nue-propriété et l’usufruit du même bien appartiennent à deux personnes différentes. L’usufruitier dispose du seul droit de jouissance et d’usage du bien mais il n’en est pas le propriétaire). On doit alors vérifier que le nu-propriétaire concourt à l’acte avec l’usufruitier. En effet, d’après l’article 595 dernier alinéa du Code civil : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »

L’infraction à la règle de l’article 595, alinéa 4, peut entraîner la nullité du bail à l’égard du nu-propriétaire, lequel peut invoquer ladite nullité sans attendre la fin de l’usufruit (Cass. 3e civ., 24 mars 1999). Cette nullité peut être invoquée par le nouveau propriétaire pendant cinq ans après qu’il a eu connaissance du vice affectant la location.

Cette loi ne s’applique qu’aux locations consenties après le 1er février 1966.