Mise aux normes du local : qui paie la facture ?

Les travaux concernant le local professionnel ou commercial ordonnés par l’autorité administrative ou prescrits par les normes réglementaires incombent normalement au bailleur. Seule une clause expresse du bail permet de déroger à ce principe. Le bail commercial peut, en effet, stipuler que le locataire prend « à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité » et qu’il doit assurer celle-ci « en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter ».

Dans une affaire jugée récemment, opposant un bailleur à un locataire louant un local pour y exercer une activité de « bar à ambiance musicale », une clause du bail transfère au locataire la charge des travaux, notamment d’isolation phonique, qui s’avèrent nécessaires à l’exercice de la nouvelle activité, par dérogation aux obligations normalement mises à la charge du bailleur. Du fait de la présence de cette clause, la demande du locataire de remboursement du coût des travaux par le bailleur a été rejetée (Cass. 3^e civ., 29/06/2022, n° 21-14.482).

Cependant, même en l’absence de clause dérogatoire, la Cour de cassation a considéré que le coût des travaux ordonnés par l’autorité administrative peut être supporté par le locataire lorsque ceux-ci sont rendus nécessaires, en raison de l’adjonction par le locataire d’activités complémentaires à celles contractuellement prévues, ou lorsqu’ils résultent du choix de l’activité du locataire dans le cadre d’un bail « tous commerces » (Cass. 3^e civ., 19/04/1989, n° 87-14.535).

Il en serait toutefois autrement s’il s’agit de grosses réparations. En effet, pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est interdit de mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité de l’immeuble avec la réglementation, s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire s’ils touchent à la structure ou à la solidité générale de l’immeuble.