Le locataire d’un bail commercial ne peut pas renoncer à l’avance à agir en justice

LES FAITS

La société M. a loué un local commercial dont elle est propriétaire à la société W. Dans le bail, les parties indiquent une clause d’indexation annuelle, dite d’échelle mobile, ainsi que la clause suivante : « Il a été expressément convenu que le preneur (société W.) renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ». Face à une baisse du loyer lié à l’indexation, supérieure au minimum fixé par le contrat, la société W., qui ne peut pas en profiter, conteste la validité de cette clause devant les magistrats.

LE DÉBAT

La clause d’échelle mobile permet de faire varier le montant du loyer en fonction de la valeur d’un indice choisi par les parties. En vertu de l’article L145-39 du Code du commerce, cette variation peut être demandée chaque fois que le loyer est augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. Le code ajoute que « sont réputées non écrites, les clauses (…) ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L145-39 ». Conformément à la jurisprudence antérieure, la société W. estime que la clause inscrite dans le contrat de bail a pour effet de lui interdire de demander la diminution du loyer si la valeur locative était inférieure au loyer fixé dans le contrat. Le locataire demande donc aux juges l’application stricte de l’article L145-15 du Code du commerce. La société W. ajoute que cette clause est une renonciation anticipée à une action en justice, ce qui est contraire aux principes fondamentaux. En réponse, le propriétaire sollicite la stricte application du contrat signé qui, invoque-t-il, est le reflet de la volonté commune du locataire et du propriétaire. Le 20 janvier 2016, la Cour d’appel de Paris décide que la clause litigieuse est valable. Les magistrats interprètent cette clause comme le montant plancher du loyer. Ainsi, selon eux, le locataire est en droit de demander une réévaluation de son loyer mais celui-ci ne pourra pas être inférieur au plancher prévu au contrat.

LA DÉCISION

Le 30 mars 2017, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation considère que le locataire ne peut pas renoncer par avance à la possibilité de faire fixer judiciairement le loyer à la valeur locative. Les magistrats ajoutent que cette règle est d’ordre public, c’est-à-dire que les parties d’un contrat ne peuvent pas exclure son application. Ils considèrent donc que cette clause est nulle. Cette décision s’inscrit dans le courant d’une précédente décision rendue le 15 décembre 2016 par la même chambre de la Cour de cassation, qui indique que la clause d’échelle mobile doit permettre de faire varier le loyer tant à la hausse qu’à la baisse en fonction du critère choisi. 

À RETENIR

• Une clause d’échelle mobile doit permettre la révision du montant du loyer tant à la hausse qu’à la baisse.

• Le locataire ne peut pas renoncer de façon anticipée à agir en justice pour demander l’application d’une clause d’échelle mobile.

• Un contrat ne peut pas déroger aux règles d’ordre public.