La fiscalité attachée à la vente des murs

Lorsque les murs sont inscrits à l’actif du bilan d’une entreprise individuelle ou d’une société à l’impôt sur le revenu (IR), le prix de revient de l’immeuble abritant l’officine et d’éventuels travaux peuvent être amortis. La différence entre le prix d’achat et la valeur actuelle sera considérée comme une plus-value professionnelle à long terme (12,80 % + 17,20 % de contributions sociales). Ce mode d’imposition est donc particulièrement pénalisant, à plus forte raison si les murs ont été conservés longtemps et qu’ils sont largement amortis.

Ainsi, le vendeur est taxé au titre des plus-values professionnelles lorsqu’il cède ses murs, les loue sans même les vendre ou les transfère de son patrimoine professionnel à son patrimoine privé. L’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième vient toutefois largement amoindrir – voire supprimer totalement – le montant des impositions à acquitter au titre de la plus-value.

En cas de cession du fonds avec les murs par une société à l’impôt sur les sociétés (IS), le taux de droit commun de l’IS s’applique sur les plus-values professionnelles, soit 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà depuis 2020.

Exonéré de l’impôt sur les plus-values après… 22 ans

Lorsque les murs sont hors bilan (ou détenus par une SCI à l’IR) et cédés, sauf exonérations, la plus-value éventuelle est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières. Celles-ci sont taxées lors de la cession au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %. Un abattement pour durée de détention, dont le mécanisme s’est durci depuis 2013, permet de diminuer la plus- value imposable. Alors que le propriétaire des murs bénéficiait jusqu’en 2012 d’une exonération totale des plus-values dès 15 ans de détention, le nouvel abattement conduit à une exonération définitive d’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Précisément, la plus-value brute réalisée sur les biens et droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Le taux et la cadence de cet abbatement diffèrent selon l’assiette d’imposition :

– pour le calcul de l’impôt, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21^e, et de 4 % au terme de la 22^e année de détention ;

– pour le calcul des prélèvements sociaux, il est de 1,65 % pour chaque année au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21^e, de 1,60 % pour la 22^e année de détention et de 9 % au-delà de la 22^e. Ce qui conduit à une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Le prélèvement à la source ne s’applique pas aux plus-values immobilières. L’impôt est déclaré et acquitté par le notaire par prélèvement sur le prix de la vente dans le mois qui suit la cession (deux mois en cas d’adjudication).

En cas de moins-value brute réalisée sur les biens ou droits cédés, celle-ci n’est pas prise en compte, sauf en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte soumis à publication ou à enregistrement et entre les mêmes parties. 