Comment faire pour… utiliser le démembrement de propriété au profit de mes enfants

1 Démembrer pour mieux léguer

Le démembrement de propriété permet d’optimiser la fiscalité personnelle. Il peut être mis à profit lors d’une donation à des enfants, lorsque l’on est propriétaire de biens immobiliers locatifs et fortement imposé, voire assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Un droit de propriété peut être démembré par dissociation entre l’usufruit et la nue-propriété : l’usufruitier use du bien et en perçoit les fruits (les loyers d’un bien locatif, notamment) ; le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien.

En matière de donations aux enfants avec réserve d’usufruit, le parent donateur ne transmet que la nue-propriété et conserve l’usufruit « viager ». Le donataire (celui qui reçoit la donation) ne bénéficiera de la pleine propriété du bien qu’au décès du donateur. Cette technique permet au donateur de préparer sa transmission de patrimoine, tout en continuant à percevoir des revenus locatifs.

2Aider un enfant étudiant ou jeune actif

Cette stratégie patrimoniale du démembrement temporaire peut être utilement retenue dans l’hypothèse d’enfants poursuivant des études supérieures ou démarrant leur vie professionnelle. Il est alors possible de leur céder, pour une durée déterminée, l’usufruit d’un ou de plusieurs biens immobiliers locatifs. Ce qui leur permet de toucher des revenus complémentaires en début de vie professionnelle et, pour les parents, de réduire l’assiette imposable, plutôt que de percevoir directement les loyers et de verser ensuite une pension. En effet, les revenus fonciers ne seront plus taxés chez les parents, mais chez l’enfant qui, non rattaché au foyer fiscal, devient personnellement imposable sur ces revenus. Dans la mesure où il est, par hypothèse, faiblement imposé, voire non imposé, le gain d’impôt est réel. Par ailleurs, en matière d’IFI, un bien faisant l’objet d’une donation temporaire d’usufruit doit, pendant la période de dessaisissement, être compris, non plus dans le patrimoine du donateur, mais dans celui de l’usufruitier.

3Donner en nue-propriété des parts de SCI

Un propriétaire de parts d’une société civile immobilière (SCI) détient des immeubles qu’il loue. Afin d’alléger la fiscalité applicable à sa succession, il souhaite anticiper la transmission de son patrimoine de son vivant, au profit de ses descendants. La donation en nue-propriété permet au donateur de transmettre son patrimoine tout en conservant la jouissance et la gestion de ses biens.

Sur le plan fiscal, seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation, l’usufruit s’éteignant automatiquement au décès du donateur, sans frais ni formalités. Réaliser une donation en nue-propriété sur un bien qui a vocation à voir sa valeur augmenter dans les années à venir ou sur un bien qui supporte une dette importante est donc particulièrement vertueux, afin d’amplifier l’effet de levier généré par la non-taxation de l’usufruit. §

LE CALCUL DES DROITS DE DONATION

• La donation temporaire d’usufruit
L’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans). Compte tenu des abattements applicables de 100 000 € par donateur et par enfant, la donation temporaire d’usufruit peut échapper aux droits de donation.

• La donation définitive de la nue-propriété
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est déterminée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier (plus il est jeune, plus la fiscalité est faible). Ces deux valeurs sont fixées selon un barème fiscal du code général des impôts.

• Par faveur, l’administration fiscale admet que le donateur puisse régler les frais et droits de donation à la place des donataires, sans que ce règlement ne constitue une donation supplémentaire taxable.