A vos calculettes !

Loyer plafonné

Lors du renouvellement du bail, le nouveau loyer plafonné est fixé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ou de l’indice des loyers commerciaux si cet indice a été conventionnellement choisi par les parties) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C’est donc au loyer originaire du bail qu’il faut appliquer la variation indiciaire. Si les parties ont choisi un trimestre de référence lors de la conclusion du bail, l’indexation est calculée sur la période comprise entre l’indice référencé et l’indice correspondant de 9 ans antérieur. Dans le silence du contrat, l’indice à prendre en compte est le dernier indice publié. En effet, l’indice trimestriel du coût de la construction est publié avec un décalage de 6 mois. Il faut, en bonne logique, retenir l’indice publié à la date d’effet du bail renouvelé. En pratique, il s’agira soit de la date d’effet de la demande de renouvellement, soit celle du congé du bailleur.

Bail assorti d’une « clause-recettes »

Ce type de clause est fréquent dans les baux de centre commercial : tout ou une partie du loyer est déterminé sur la base du CA réalisé. Ce peut être :

– une clause-recettes pure et simple : le loyer sera calculé en fonction d’un pourcentage du CA HT réalisé au cours de la période considérée ;

– une clause-recettes qualifiée de « binaire », combinant une partie fixe (loyer de base ou loyer minimal garanti) et une partie variable dépendant du CA réalisé.

La partie variable peut elle-même comporter des paliers ou prévoir plusieurs pourcentages dégressifs ou progressifs.

Bail avec clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile fait varier le loyer en fonction d’un indice choisi par les parties (indice trimestriel du coût de la construction le plus souvent). La clause d’échelle mobile permet ainsi au locataire ou au propriétaire de demander une révision du loyer chaque fois que l’indice de référence varie (le plus souvent, la clause prévoit que le loyer sera révisé automatiquement, chaque année à la date anniversaire du contrat). Si, par le jeu de la clause, le loyer varie de plus d’un quart par rapport au loyer initial, les parties peuvent demander en justice la révision du loyer par référence à la valeur locative.

Exemple

Bail ayant pris effet le 1^er avril 2003 moyennant un loyer annuel HT et hors charges de 60 000 € expirant le 31 mars 2012, le plafonnement sera calculé de la façon suivante :

– dans le cas où les parties ont indiqué comme indice de référence le premier trimestre : 60 000 € x indice du 1^er trimestre 2012 (1617)/indice du 1^er trimestre 2003 (1183) ;

– à défaut d’indice de référence : 60 000 € x indice du 3^e trimestre 2011 (1624)/indice du 3^e trimestre 2002 (1170).

Le dépôt de garantie éventuellement convenu et versé par le locataire sera revalorisé dans les mêmes proportions.

Exemple

Loyer = à 10 % du CA annuel HT, sans jamais être < à 30 000 €. Loyer annuel de base de 45 000 € HT + majoration par un complément de loyer annuel variant en fonction du CA HT réalisé, selon les modalités suivantes :

– si CA < à 1,8 M€ HT : aucun complément de loyer ;

– si CA compris entre 1,8 et 1,9 M€ HT : complément de loyer = à 20 % de la différence entre le CA réalisé et 1,8 M€ ;

– si CA > à 1,9 M€ HT : complément de loyer = à 10 % de la différence entre le CA réalisé et 1,9 M€ HT.

Ce dispositif suppose l’obligation de communiquer au bailleur les données comptables certifiées, permettant à celui-ci de calculer le montant du loyer et/ou du surloyer que devra payer le locataire.