Qui cède un fonds informe à fond

LES FAITS

La société C. a vendu à la société LG. un fonds de commerce de restaurant par acte authentique du 17 mars 2010. Le même jour, les associés de la société C. ont consenti à la société LG. un bail sur les locaux dans lesquels le fonds serait exploité. Quelques mois plus tard, la société LG. apprend que le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial prévoit une clause interdisant l’accueil de client après 20 heures. Les associés de la société LG. attaquent ceux de la société C. pour obtenir la nullité de l’acte de cession, ainsi que du bail commercial.

LE DÉBAT

L’article 1137 du Code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Le texte ajoute que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». La société LG. reproche à la société C. de ne pas l’avoir informée des clauses du règlement de copropriété mettant à mal son projet d’exploitation d’un restaurant avec service le soir. Les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble excluaient les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs, et indiquaient que l’activité de consommation de plats cuisinés était tolérée à condition qu’aucune clientèle ne soit accueillie sur place après 20 heures. Selon les acquéreurs, il était du devoir contractuel des vendeurs de les avertir de ces contraintes. En réponse, la société C. estime que les acquéreurs avaient le devoir de s’informer sur les conditions de faisabilité de leur projet qui différait du sien. Le 27 septembre 2018, la cour d’appel de Lyon (Rhône) annule la vente et le contrat de bail pour dol. Les magistrats estiment que la société C. aurait dû porter à la connaissance de la société LG. les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble. La société C. forme un pourvoi en cassation.

LA DÉCISION

Le 6 janvier 2021, la Cour de cassation rejette le pourvoi de la société C. Les magistrats retiennent donc l’interprétation des juges de la cour d’appel. Ils relèvent que les vendeurs connaissaient le contenu du règlement de copropriété en raison d’un contentieux qui les opposait au syndic. L’obligation légale de loyauté contractuelle imposait à la société C. de porter à la connaissance de sa cocontractante la décision de l’assemblée générale qui avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds, comme l’avaient fait à son égard les précédents propriétaires. Par conséquent, la vente est annulée. Le règlement de copropriété peut interdire l’exploitation d’un commerce ou en restreindre les possibilités. Les copropriétaires ont la possibilité, par exemple, de refuser les livraisons incessantes ou l’ouverture à des horaires de nuit. Lors de l’achat, l’acquéreur doit prendre soin de vérifier ces conditions.

Le fait qu’une pharmacie soit exploitée au même endroit ne veut pas dire que l’acquéreur pourra exercer sans difficulté. Le précédent occupant a pu toutefois obtenir une dérogation aux interdictions du règlement de copropriété, mais valable seulement pour son exercice.

Source : Cass. com., 6 janvier 2021, n° 18-25.098.

À RETENIR

Le règlement de copropriété peut interdire l’exploitation d’un local pour certaines activités ou restreindre ses conditions d’exercice.

Le vendeur du fonds de commerce doit avertir l’acquéreur de ses restrictions.

A défaut, la vente peut être annulée.