Quelles sont ses obligations ?

Comme le vendeur, l’acheteur est soumis à un certain nombre d’obligations, différentes de celles du vendeur. En voici les principales.

Prendre livraison du bien vendu

L’acheteur doit prendre le fonds dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de prix, sauf s’il découvre un défaut caché ou si le fonds n’est pas en état d’être exploité. Dès le compromis de vente, une clause précise les dates de transfert de propriété et de l’entrée en jouissance de l’acheteur. Cette clause vaut engagement de prise de possession du fonds si la vente se réalise. S’il ne prend pas possession à la date prévue (sauf cas de force majeure ou raison indépendante de sa volonté), le vendeur peut forcer l’acheteur à l’exécution ou demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts. « Trop souvent, les compromis sont établis sans mentionner les délais de justification des conditions suspensives, ou sans vérifier les délais incompressibles comme l’obtention du prêt et de l’assurance, la purge du droit de préemption, le dépôt du dossier à l’Ordre des pharmaciens, la délivrance de l’autorisation d’exploiter ou encore la réception des cartes CPS, aboutissant à mentionner dans ce contrat une date de prise de possession qui n’est pas réalisable », indique Séverine Dehaes, avocate chez Advis (département Pharmadvis). La juriste recommande d’établir un planning des opérations qui prenne en compte les différents délais de levée des conditions suspensives et de les viser expressément, surtout s’ils ne sont pas identiques. « Ceci permettra d’éviter que la cession n’aboutisse pas pour des raisons de délais qui n’ont pas été correctement appréciés », précise-t-elle.

Payer le prix du bien et les frais de vente

« Le vendeur doit se faire payer par des chèques de banque pour s’assurer que les comptes sur lesquels sont tirés les fonds sont bien approvisionnés », conseille Philippe Jaudon-Champrenault, avocat. De même, le paiement des frais d’actes incombe à l’acheteur. Il s’agit, entre autres, des droits d’enregistrement, des honoraires du rédacteur d’actes et autres montants déboursés liés à la rédaction de l’acte, des frais engendrés par les formalités obligatoires ou nécessaires, et de la commission de l’intermédiaire.

Procéder à la publication de la vente

La publicité légale obligatoire doit être diligentée par l’acheteur qui en est responsable. Ces formalités sont toujours accomplies par le rédacteur d’actes. Le compromis précisera que cette obligation est à la charge du rédacteur d’actes, de manière à décharger l’acheteur vis-à-vis du vendeur.

Payer les charges à due concurrence

L’acheteur doit acquitter à due concurrence – c’est-à-dire jusqu’à concurrence d’une somme d’argent déterminée –, à compter du jour de son entrée en jouissance, les impôts, contributions, taxes et autres charges de toute nature auxquels l’exploitation du fonds peut ou pourra donner lieu. Il est prudent de faire établir en deux exemplaires, par l’expert-comptable, concurremment, le récapitulatif des sommes dues réciproquement au titre de ces différents comptes et d’en faire la balance, le débiteur versant la soulte à son confrère. Chacun conservera pour sa comptabilité un original de ce document signé par les deux parties.

Les autres obligations à ne pas négliger

Les autres obligations à la charge de l’acheteur sont liées au démarrage de son activité : obligation d’obtenir son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés dans le mois suivant la signature de l’acte de réalisation de la vente (délivrance du K-bis), son immatriculation au Centre de formalités des entreprises compétent dans les huit jours qui suivent son début d’activité, déclarer et faire enregistrer son adhésion à la convention nationale des pharmaciens auprès de l’Assurance maladie au moins trois semaines avant la date d’ouverture…