Une pharmacie moyenne pour moi tout seul !

La moyenne des prix de cession est aujourd’hui égale à 90 % du chiffre d’affaires TTC de l’officine (source Interfimo 2006). Mais acheter à un prix de marché ne signifie pas forcément acquérir à ce coefficient. L’idée à retenir est qu’il faut acheter à un bon prix sans se laisser abuser par les emballements du marché et les disparités de prix de plus en plus marquées selon la taille et l’implantation des pharmacies.

Fiducial Expertise a étudié le montage financier de l’achat seul d’une officine de taille moyenne à un prix de marché. Il a considéré qu’une officine qui réalise un chiffre d’affaires TTC de 800 kÛ, donc un peu moins que la moyenne des officines, se situe à un prix de marché légèrement inférieur, estimé à 87 % du chiffre d’affaires TTC. Elle est donc vendue 700 kÛ.

On suppose que l’excédent brut d’exploitation (EBE), qui sert normalement à rembourser les emprunts (capital + intérêt), autofinancer les petits investissements de l’officine, payer les impôts, financer l’accroissement du BFR (besoin en fonds de roulement) lié au développement de l’affaire et à assurer le train de vie du titulaire, est égal à 13,5 % du chiffre d’affaires hors taxes prévisionnel de la première année, soit 104 kÛ. Par ailleurs, le taux annuel de l’emprunt souscrit sur douze ans par l’acquéreur est égal à 3,50 %, assurances incluses.

3 220 euros par mois pour le train de vie

Le coût total de l’investissement (hors travaux d’agencement) s’élève à 800 kÛ, ventilé de la façon suivante : 700 kÛ pour l’achat du fonds, 70 kÛ de droits d’enregistrement, honoraires de rédaction des actes et commission d’agence et 30 kÛ de besoin en fonds de roulement nécessaires au fonctionnement de l’entreprise.

Les simulations sont réalisées à partir de deux hypothèses d’apport personnel, soit 15 % et 20 % du coût total de l’investissement.

On voit clairement dans la seconde hypothèse (160 kÛ d’apport personnel) que, grâce à un endettement maîtrisé, le bénéfice dégagé est suffisant pour assurer un train de vie correct au titulaire : 3 220 Û par mois.

Le pour et le contre

u Pour : acheter à un prix de marché moyen n’obère pas les perspectives intéressantes de capitalisation à la revente.

uContre : nécessité d’un apport personnel important pour éviter de s’endetter trop lourdement, solitude de l’exercice en solo, investissement en temps important du titulaire.