Transactions d’officines : le recul des prix de cession se confirme

Les prix de cession des officines ont marqué un recul l’an dernier, confirme l’enquête « Prix et valeurs des pharmacies en 2023 » du cabinet Interfimo. C’est le cas, en particulier, pour les officines dont le chiffre d’affaires annuel hors taxes (CA HT) dépasse 1,2 million d’euros. Dans cette catégorie, le prix de cession moyen a chuté de 87 % du CA HT, en 2022, à 84 % en 2023. Quant aux officines ayant réalisé moins de 1,2 million d’euros de CA HT, elles enregistrent une diminution du prix de cession de 64 % à 59 %. La tendance est la même concernant le prix de cession moyen en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE). Il se contracte de 6,7 à 6,4 fois l’EBE pour les pharmacies à plus de 1,2 million d’euros de CA HT, et de 5,4 à 5,3 fois l’EBE pour les officines affichant moins de 1,2 million d’euros de CA HT. Les petites pharmacies (CA annuel inférieur à 1 million d’euros) trouvent preneur pour des montants qui peuvent se négocier à 30 % du CA HT. Cette vente à bas prix est une alternative à la cession de l’officine à 1 euro symbolique ou à la fermeture pure et simple. Elle constitue une opportunité pour des primo-accédants amenés à très bien gagner leur vie et qui entrevoient des perspectives de développement s’il y a possibilité de travaux d’agrandissement, de transfert ou de regroupement.

Des acquéreurs en position de force

L’année 2023 a connu une légère croissance du chiffre d’affaires des officines, surtout liée à la vente de médicaments chers. Dans le même temps, les EBE ont subi un fort recul. En cause : baisse de la marge officinale, inflation et augmentation du coût salarial. Et la hausse des taux d’intérêt amorcée à partir de mi-2022 s’est accélérée, avec un pic à plus de 4 % fin 2023, accentuant les charges financières des officines. Résultat, les acquéreurs se sont trouvés en situation de force lors de la négociation des prix de cession. Ces derniers ont connu deux phénomènes bien distincts en 2023. Ils sont restés stables au premier semestre. Mais des bilans avec une forte baisse des marges et de l’EBE ont commencé à apparaître en fin de période. Puis un décrochage est intervenu lors du second semestre, et les prix se sont mis à décroître de façon significative. Au quatrième trimestre, le recul du montant de cession moyen s’est généralisé, quel que soit le niveau de CA des officines, pour arriver à un prix inférieur à 82 % du CA HT. Il faut toutefois noter l’importance du niveau de CA des officines dans le prix de cession. Les plus prisées – et donc les mieux valorisées – tournent à plus de 2 millions d’euros. Mais les officines affichant 1,2 à 1,6 million d’euros de CA HT annuel commencent à être davantage prises en considération, tout comme celles à moins de 1,2 million de CA HT annuel. La recherche d’une officine à partir de 1,8 million d’euros de CA s’est accentuée avec le besoin des acquéreurs de préserver qualité de vie et confort d’exercice.

La typologie n’influe pas sur le prix de vente

La baisse des prix de cession affecte les officines de toutes les typologies. Celles-ci n’influencent plus le prix de vente en pourcentage du CA. Les pharmacies de quartier, de centre-ville comme de zone rurale affichent toutes un prix de cession moyen en léger recul, à 84 % du CA HT. Les pharmacies de centre commercial conservent des valorisations plus élevées, à 88 % du CA HT. En multiple de l’EBE, la donne est sensiblement la même, avec un très net fléchissement des pharmacies de centre commercial (6,8), alors que les pharmacies rurales (6), de quartier (6,3) et de centre-ville (6,7) s’en sortent mieux. L’implantation en centre commercial se caractérise souvent par un loyer plus élevé et par un coût salarial important pour assurer une amplitude horaire maximale. De ce fait, le ratio de rentabilité en centre commercial n’est pas forcément meilleur que pour une pharmacie de quartier ou de centre-ville.

Des mutations en progression

Les prix de cession des officines en pourcentage du CA n’ont augmenté en 2023 que dans la région Grand Est (de 81 à 85 %) et dans les collectivités d’outre-mer (de 81 à 89 %). En multiple de l’EBE, la progression concerne l’outre-mer (6,6), la Nouvelle-Aquitaine (6,6), l’Occitanie (7) et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (7,1). Partout ailleurs, la tendance est stable ou à la baisse. La diminution enregistrée en 2023 marque un ajustement entre les prix de cession et la rentabilité des officines, qui s’est dégradée l’année dernière. D’ailleurs, ce rééquilibrage a sans doute alimenté la vitalité du marché. Le nombre de mutations a progressé de 8 %, avec 1 606 opérations en 2023, contre 1 490 en 2022. Preuve que les pharmaciens ont encore envie d’acheter des officines. L’an passé, le contexte de taux d’intérêt élevés a influé sur les prix de cession, pas sur le dynamisme du marché. Avec une légère tendance à la baisse des taux, les chiffres pour cette année s’annoncent donc prometteurs.