Petites structures, mais spécificités grandissantes sur le marché

La désaffection croissante des acquéreurs pour les petites officines se lit dans les chiffres de l’étude sur les prix de cession en 2022 menée par la société Interfimo et rendue publique le 6 avril 2023 : les cessions de pharmacies de moins de 1,2 M€ ne représentent plus que 15 % de l’ensemble des transactions, contre 25 % en 2021. Les hausses de 4 points du prix de cession moyen exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires hors taxe (CA HT), à 64 % du CA HT, et de 0,2 point en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE), à 5,4 fois l’EBE, ne traduisent pas un regain d’intérêt pour les petites officines. « Les officines qui réalisent moins de 1,2 M€ sont de moins en moins prisées et la négociation est souvent à l’avantage de l’acheteur », confirme Jérôme Capon, directeur du réseau Interfimo. Cette augmentation des prix peut s’expliquer par l’intérêt d’un achat stratégique d’une petite affaire transférable ou d’un regroupement, pour un pharmacien déjà installé, avec une petite officine voisine. L’objectif est alors d’avoir une meilleure maîtrise de sa zone de chalandise. « Lorsqu’il s’agit d’une acquisition de licence avec restitution, les prix sont particulièrement bas », précise-t-il.

Cette moyenne cache des dispersions importantes en fonction de la typologie de ces petites officines. « 60 % des transactions se sont négociées entre 48 et 83 % », indique-t-il. A leur niveau également, l’emplacement de l’officine est un facteur déterminant du prix : les pharmacies de quartier se sont cédées en moyenne à 61 % du CA HT (+ 4 points par rapport à 2021), les pharmacies rurales à 63 % du CA HT (+ 1 point) et les pharmacies de centre-ville, à plus forte attractivité que les autres, à 68 % du CA HT (+ 7 points).

Les écarts de prix sont également régionaux : l’Ile-de-France reste en prix moyen (57 % du CA HT) la région la moins chère de France, elle est nettement décrochée par rapport aux autres régions où les prix sont relativement homogènes : 63 % pour le Grand Nord-Ouest, 66 % pour le Grand Nord-Est, 67 % pour le Grand Sud-Ouest et 66 % pour le Grand Sud-Est.

L’étude sur les prix de cession en multiple de l’EBE montre la même disparité des prix (60 % des transactions s’inscrivent dans une fourchette comprise entre 3,6 et 6,8 fois l’EBE), et une meilleure valorisation des petites officines de centre-ville (6 fois l’EBE, + 0,2 point) contre 5,2 fois l’EBE (chiffre stable par rapport à 2021) pour les pharmacies de quartier et 5,3 fois pour les pharmacies rurales qui enregistrent la plus forte croissance du multiple (+ 0,6 point par rapport à 2021).

Une atténuation des disparités au niveau régional est à noter. Les petites officines sont cé­dées à des prix inférieurs à la moyenne dans le Grand Nord-Ouest (5,2 fois l’EBE), tandis que les plus fortes appréciations des prix se situent dans le Grand Sud-Ouest (5,6). Les autres (Ile-de-France : 5,4), le Grand Sud-Est (5,4) et le Grand Nord-Est (5,5) se tiennent de près.

Les primo-accédants voient grand

Les jeunes diplômés (âge moyen du primo-accédant : 36 ans) sont toujours plus nombreux à s’installer. Leur projet d’acquisition a représenté 62 % des dossiers étudiés, contre 58 % en 2021. L’an dernier, 41 % d’entre eux se sont installés seuls, 21 % en association et 38 % avec un investisseur. En finançant majoritairement une acquisition à plusieurs (59 %), le primo-accédant (à 66 % une femme) a jeté en moyenne son dévolu sur une pharmacie de près de 2 M€, contre 1,7 M€ en 2021. Seulement 19 % des premières installations sont des pharmacies de moins de 1,2 M€ (négociées à 65 % du CA et 5,4 fois l’EBE). Au-delà, les prix moyens sont de 86 % du CA et 6,8 fois l’EBE. Conséquence : l’endettement s’accroît. Le montant moyen de l’emprunt d’un pharmacien en première installation est de 1 300 000 € (contre 1 150 000 € en 2021).