Les lourdes conséquences d’une annulation de vente

Lors de la vente d’un fonds de commerce, le vendeur doit s’acquitter de plusieurs obligations qui visent à garantir à l’acheteur la fiabilité du fonds qu’il va acheter. Il s’engage notamment à lui communiquer une série d’informations sur sa situation et celle du fonds, les chiffres d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés au cours des 3 derniers exercices comptables.

L’acquéreur est également tenu à des déclarations pour garantir au vendeur qu’il remplit toutes les conditions requises pour exercer (diplôme, absence d’incapacité incompatible avec l’exercice de la pharmacie et d’interdiction temporaire ou définitive).

Il est d’usage de faire figurer ces informations dans l’acte de vente. Leur absence ou inexactitude peut entraîner la nullité de la vente. Il existe également d’autres causes possibles d’annulation de la vente comme le non-respect de la garantie des vices cachés, les fausses déclarations de chiffre d’affaires, le non-paiement du prix de vente par l’acquéreur.

Conséquences d’une vente annulée

En cas d’annulation de la vente, le vendeur redevient propriétaire du fonds, qu’il doit inscrire à nouveau au bilan de son entreprise (en tenant compte des amortissements pour la période où il n’était plus propriétaire). Par conséquent, il doit récupérer de l’acquéreur le prix du bien, des marchandises et du matériel existant au moment de la reprise, sur la base d’une valeur qui devra être estimée par expertise (judiciaire ou amiable). «   La plus-value éventuellement réalisée n’est pas prise en compte si la vente et son annulation interviennent au cours du même exercice, précise Thomas Crochet, avocat aux barreaux de Toulouse et de Paris. Si les deux événements n’interviennent pas au cours du même exercice, le contribuable constate lors de l’annulation ou la résolution de la vente l’existence d’une moins-value d’un montant égal à celui de la plus-value. Il ne peut toutefois pas récupérer immédiatement l’imposition correspondante mais seulement l’imputer sur une plus-value réalisée ultérieurement au cours des 10 années suivantes, ou imputer 48 % du montant de la moins-value si le vendeur ne reprend pas l’exploitation. »

En ce qui concerne l’acquéreur, la situation n’est pas plus favorable. Les droits d’enregistrement ne sont restitués que si l’annulation ou la résolution sont prononcées par une décision de justice. En cas d’accord amiable, ils ne sont pas restitués. Quant à la commission perçue par le transactionnaire, il est rare que le mandat prévoit une restitution en cas d’annulation ou de résolution de la vente. «   À supposer qu’elle soit prononcée par une décision de justice, la restitution de la commission pourrait éventuellement être demandée en justice, mais le résultat est aléatoire   », précise-t-il.

De plus, l’acquéreur devra rembourser par anticipation l’emprunt bancaire souscrit et acquitter à ce titre des indemnités de remboursement anticipé (si leur suppression n’a pas été négociée) et conserver à sa charge tous les autres frais liés à l’acquisition (honoraires de rédaction d’actes notamment).

Le vendeur et l’acquéreur ont donc un intérêt commun à ce que la vente soit définitive car pour l’un comme pour l’autre une annulation ou une résolution ont des conséquences financières lourdes. Toutefois, chaque partie pourra réclamer des dommages et intérêts, si la résolution de la vente de fonds de commerce lui a causé préjudice, mais ce n’est qu’au terme d’une procédure nécessairement longue que de telles demandes sont susceptibles d’aboutir. 