Cessions d’officines : les prix ont commencé à baisser

Pour expliquer ce ralentissement de l’activité des transactions d’officines, qu’il observe lui aussi au sein du groupement d’intérêt économique PSP qu’il préside, Gilles Andrieu avance plusieurs explications. « De plus en plus d’offres sérieuses et cohérentes ne sont pas acceptées parce que les vendeurs retiennent les ratios de 2021 et 2022 en matière de valorisation et ont du mal à entendre que les prix doivent baisser, explique-t-il. Du fait de la hausse des taux bancaires, de l’inflation, des difficultés de recrutement et de la baisse des taux de marge liée à une forte augmentation des ventes des produits chers, qui représentent aujourd’hui 40 % du chiffre d’affaires (CA) du médicament dans certaines officines, les acquéreurs ont moins d’appétence pour le risque. Ils se montrent donc de plus en plus regardants sur la répartition du CA, le niveau des charges externes, la composition de l’équipe… Et comme ils rencontrent une difficulté croissante pour boucler leur financement, ils formulent des offres en deçà de la valorisation attendue par les vendeurs ou laissent traîner le temps en attendant que ces derniers revoient leurs prétentions à la baisse. » Cet attentisme commence d’ailleurs à produire ses premiers effets sur les valorisations. « Au premier semestre, de très beaux dossiers se sont encore vendus à plus de 110 % du CA dans notre secteur, confie Olivier Poullain. Au deuxième, un plafond de verre semble s’être instauré à 100 % du CA, une officine de 2,4 millions d’euros sortant aujourd’hui en moyenne à 92 % du CA et 7,2 fois l’excédent brut d’exploitation », constate le responsable de la région Sud de Pharmathèque, qui observe aussi des écarts de plus en plus importants entre les pharmacies de moins de 1,2 million et les autres. « Cette année, notre valorisation la plus basse était à 20 % du CA, la plus haute à 120 %, soit un différentiel de 100 % entre les deux… » « C’est vrai que la cassure s’est encore accentuée, abonde Emmanuel Bay. Afin de pouvoir développer les nouvelles missions, les jeunes préfèrent désormais se positionner sur des pharmacies de plus de 2 millions d’euros, quitte à faire appel à un booster ou à un pharmacien investisseur. »

Correction des prix

Pour le président de l’Auxiliaire pharmaceutique, cette correction sur les prix est en tout cas une bonne chose. « Les valorisations demandées par les vendeurs n’étaient plus en phase avec la réalité économique des officines qui ont vu leur marge brute globale diminuer dans les bilans 2022 publiés à partir du mois d’avril, rappelle-t-il. Comme les acheteurs ne peuvent plus se permettre de surpayer leur pharmacie, la baisse des prix est aujourd’hui le seul moyen d’assainir la situation. » « Les vendeurs doivent aussi comprendre qu’avec un taux de 4,5 % au lieu de 1 % pour 2 millions d’euros empruntés, la charge financière des acquéreurs est augmentée de 470 000 €, ajoute Gilles Andrieu. Ce que l’acheteur donne à la banque, il ne pourra pas le donner aux vendeurs. Les prix de cession vont donc devoir obligatoirement baisser si l’on veut que le marché retrouve un équilibre. » Pour autant, les experts de la transaction ne voient pas l’activité plonger. « De plus en plus de pharmaciens qui arrivent à 57 ou 58 ans mettent en vente leur officine, le Covid-19 et les ruptures de médicaments ayant eu raison de leur volonté de poursuivre jusqu’à l’âge de la retraite. L’offre continue donc d’être abondante. En face, les jeunes pharmaciens aspirent toujours à s’installer pour pouvoir développer les nouvelles missions, l’interprofessionnalité ou la digitalisation. Je ne crois donc pas du tout à un arrêt du marché comme dans l’immobilier », pronostique Emmanuel Bay. « D’autant que les banques continuent de financer les pharmacies, ajoute Gilles Andrieu. Elles se montrent simplement plus exigeantes dans leur analyse en surveillant le CA et sa composition pour comprendre la cohérence avec la marge. » Pour 2024, les experts de la transaction restent donc optimistes. « Si les vendeurs acceptent de réduire leur valorisation et si les taux d’intérêt commencent à baisser un peu, un pic haut semblant avoir été atteint en 2023, le marché devrait repartir sur des bases plus saines l’année prochaine car l’offre et la demande sont toujours là », conclut Olivier Poullain.