Ce que devient le bail lors d’un transfert

En amont du dépôt de la demande de transfert, il faut négocier une promesse de bail pour le nouveau local. En effet, la négociation des conditions d’occupation de celui-ci est essentielle. «   Un transfert ne peut se concevoir sans le local dans lequel l’officine doit être transférée, de sorte qu’il importe d’abord de négocier avec le bailleur les modalités du bail commercial (superficie en cas de locaux neufs ou en cours de construction, loyer, charges, etc.) mais plus encore la date de prise d’effet du bail   », explique Annie Cohen Wacrenier, avocate au cabinet ACW Conseil.

Ne pas rédiger une promesse de bail du nouveau local sans stipuler une condition suspensive d’obtention d’un arrêté de transfert serait pure folie sur un plan économique. «   En cas de transfert refusé ou annulé, le pharmacien devrait payer les loyers jusqu’à la première échéance triennale à laquelle s’ouvre la faculté de résiliation offerte au locataire   », précise-t-elle. Sauf à trouver un nouveau locataire entre-temps.

La prudence recommande de négocier une condition suspensive d’obtention d’un arrêté de transfert purgé de tout recours. Compte tenu des délais d’instruction et de recours contre l’arrêté de transfert, cela conduit à fixer le point de départ du bail à environ un an de la date de signature de la promesse de bail. «   Les discussions avec le bailleur seront donc délicates et il sera nécessaire, afin de compenser le manque à gagner (qu’il ne manquera pas d’invoquer), de lui verser une indemnité d’immobilisation (tout ou partie des loyers) pendant une période déterminée, et ce, que la condition suspensive se réalise ou pas   », prévient-elle.

Résilier le bail en cours à moindre frais

« D’autres négociations doivent être menées, cette fois, avec le bailleur des locaux dans lesquels l’officine est exploitée avant son transfert, au cas où celui-ci interviendrait en début de période triennale du bail en cours, obligeant ainsi à acquitter durant ce laps de temps, deux loyers, ceux de l’ancien et du nouveau local   », poursuit Annie Cohen Wacrenier. Là aussi, prudence. Il n’est pas question de résilier le bail tant que l’arrêté de transfert n’est pas définitif, sauf à courir le risque de se retrouver sans local d’exploitation si l’autorisation de transfert est annulée.

Par ailleurs, il faut se référer au bail pour connaître les conditions nécessaires pour y mettre fin. En général, le preneur est tenu au paiement des loyers jusqu’au terme de la prochaine échéance triennale. Mais le pharmacien peut tenter de négocier avec son bailleur de ne pas payer tout ou partie des loyers restant à courir, moyennant le versement immédiat d’une indemnité forfaitaire en contrepartie d’une résiliation anticipée du bail. Il arrive souvent que cette démarche soit couronnée de succès, en particulier quand le bailleur n’est autre que le précédent titulaire de l’officine avec lequel il entretient – en principe – de bons rapports confraternels. Le départ de son locataire sera l’occasion de vendre les murs. Cette solution sera moins onéreuse que s’il avait à payer les loyers jusqu’à la prochaine échéance triennale. Le locataire peut aussi demander au bailleur, par acte extrajudiciaire, ou le stipuler en condition suspensive de la cession du droit au bail, la déspécialisation du bail, afin de pouvoir céder le droit au bail. La cession du droit au bail mettra donc fin à l’obligation de paiement des loyers.