Attention aux mauvaises surprises !

La cession du bail commercial accompagne celle du fonds. Pour que la transmission puisse se faire sans embûche, il faut bien sûr suivre à la lettre les clauses du bail relatives au droit de cession, mais aussi s’assurer que la situation locative du cédant est claire. L’acquéreur doit exiger que le vendeur déclare, par écrit, qu’il n’a manqué à aucune obligation vis-à-vis du bailleur afin de s’assurer qu’il n’y a pas de litige susceptible de remettre en cause le renouvellement du bail ou d’entraîner sa résiliation.

Clarifier la prise en charge des dégradations

La jurisprudence, en effet, ne donnera pas raison à l’acquéreur. Dans une affaire récente, le nouveau locataire d’un fonds a dû, à la demande de la copropriété, réparer une partie commune endommagée à la suite d’une fuite d’eau survenue dans le local commercial du cédant. Pour s’opposer à la demande, il a expliqué qu’il n’est pas responsable de la fuite – ancienne et imputable au locataire – et que la cession d’un fonds de commerce n’entraîne pas le transfert de la dette du cédant à l’acquéreur pour les dégradations des locaux.

Peine perdue. Selon un principe posé par la Cour de cassation en 2003, « les cessions successives d’un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ». Le cessionnaire est donc tenu envers le bailleur à réparation, sous réserve d’une stipulation contraire dans l’acte de cession, des dégradations causées par le cédant, sauf celles pour lesquelles ce dernier s’est engagé à effectuer les réparations. En outre, le bailleur peut faire résilier le bail en cours si l’acquéreur s’obstine, après la cession, à ne pas régulariser la situation, malgré une mise en demeure.

Pour éviter les mauvaises surprises, l’acte de cession peut clarifier les conditions de prise en charge des dégradations imputables au cédant. Le bail commercial peut également définir des règles à ce sujet.

D’une manière générale, dans le cadre de la négociation d’une cession de droit au bail, une attention particulière doit être portée par le notaire à la question de la prise en charge des travaux et des réparations, au vu de l’état des locaux, à plus forte raison s’ils sont vétustes, afin de préciser, dans les actes, les règles qui s’appliqueront entre le bailleur, le cédant et le cessionnaire.

L’EBE

Moindre rentabilité en Poitou-Charentes

Au regard des statistiques du cabinet STECO, membre du groupement CGP, le prix de vente moyen des officines s’établit pour 2014 à 1 085 000 € et représente 75 % du chiffre d’affaires TTC. L’apport moyen des acquéreurs a été de 18 % du prix d’achat. Le prix de vente se situe, en moyenne, à 7,70 fois l’EBE. Ce ratio est cohérent avec la réalité économique, qui se situe à 7 fois l’EBE.

Le cabinet STECO remarque qu’à prix de vente constant par rapport au chiffre d’affaires, le ratio du prix de vente sur l’EBE a augmenté au cours de l’année écoulée, ce qui démontre que la rentabilité des officines s’est dégradée sur la même période.

Incontournable état des lieux

La loi Pinel du 18 juin 2014 oblige d’établir un double état des lieux d’entrée et de sortie en cas de cession du droit au bail. L’idéal est de faire établir les deux états des lieux avec le cédant et l’acquéreur de manière concomitante, en leur présence.