Verrouillez l’audit juridique

L‘attention de l’acquéreur potentiel va devoir se porter sur le bail, les contrats de travail, la forme d’exploitation de l’officine, les contrats de crédit-bail et de location, s’il y en a.

1. Le bail

Les questions que doit se poser l’acquéreur après s’être procuré le dernier bail du vendeur :

– S’agit-il d’un bail commercial habituel ? Si le bail est spécialisé, l’activité réelle de l’officine entre-t-elle dans le cadre prévu ?

– Le renouvellement a-t-il été demandé en temps opportun ? Le congé a-t-il été donné ?

– Existe-t-il un contentieux non résolu ? L’occupant a-t-il respecté ses obligations en matière d’activité stipulée ? de paiement du prix ? de travaux d’entretien ? Le locataire a-t-il fait des travaux sans l’autorisation du bailleur (état des lieux éventuellement) ?

– Le bail concerne-t-il toutes les surfaces utilisées ? Vérifiez les surfaces réelles et les surfaces mentionnées dans le bail.

– Le loyer actuel est-il conforme aux révisions prévues ? Les charges du locataire excèdent-elles les clauses courantes ?

– Une augmentation des facteurs locaux de commercialité est-elle défendable (déplafonnement du loyer) ? Existe-t-il d’autres risques de renégociation des loyers (travaux d’aménagement réalisés par le locataire, etc.) ?

2 – Les contrats de travail

En même temps que le fonds, l’acquéreur rachète les contrats de travail… et l’ensemble des droits et obligations qui y sont attachés, sans remise en cause du statut des salariés ni des avantages acquis (qualification, rémunération, primes, ancienneté, durée du travail…). Ce principe de la continuité suppose cette fois de se procurer le livre des salaires, des entrées et sorties, le registre de l’inspecteur du travail et les contrats écrits, puis de s’interroger sur moult aspects à l’issue d’une lecture toute aussi attentive que celle du bail :

– La qualification énoncée dans les contrats correspond-elle aux bulletins de salaires ? au travail effectué ? Les horaires effectifs sont-ils en conformité avec les contrats de travail et les bulletins de salaire ?

– Quelle est l’ancienneté du personnel ? Y a-t-il des départs à prévoir (retraite, licenciement) ? Quel en sera le coût ? Si l’effectif est pléthorique, quel sera le coût des licenciements éventuels ? Des licenciements sont-ils intervenus dans l’année précédant la vente ?

– Existe-t-il des salariés en longue maladie ou en congé de maternité ?

– La clause de non-concurrence est-elle valide ?

– Quelle a été la pratique des gratifications et autres primes exceptionnelles au cours des trois dernières années ? Les rémunérations versées sont-elles justifiées par rapport à la convention collective et aux responsabilités effectives ? Existe-t-il des avantages en nature non déclarés ? un contrat d’intéressement ? des primes qui ont été versées trois fois de suite ? Rémunère-t-on un pharmacien adjoint sous forme d’honoraires (voir compte 622) ?

– L’obligation du pharmacien adjoint a-t-elle été respectée ?

3 – La forme d’exploitation

Il faut d’abord savoir ce que l’on achète : des parts sociales ou un fonds de commerce. S’il s’agit de parts sociales, le premier réflexe de l’acquéreur sera de vérifier la régularité des opérations de constitution de la société (extrait K bis) et celle des modifications importantes de la société depuis sa création (avec les procès-verbaux des assemblées).

Ensuite, l’acquéreur aura, bien sûr, à se déterminer par rapport à une forme d’exploitation (au besoin avec l’aide d’un conseil), dont le choix va non seulement conditionner le fonctionnement de l’entreprise, le régime social et fiscal de l’officine, mais aussi les conditions futures de la cession des parts ou du fonds.

4 – Les contrats de crédit-bail et de location

Il s’agit de recenser les contrats en cours. Attention ! Il peut y avoir dans certains cas des immobilisations lourdes en crédit-bail qui devront être obligatoirement reprises par le repreneur, car les leasings sont, sur le plan juridique, la propriété du fonds de commerce. Un achat en leasing réalisé trois ans avant la cession peut donc constituer un des points importants de la négociation.

* Voir « Le Moniteur » n° 2701

du 17 novembre 2007.