Une stabilité sur cinq ans

Un montant significatif d’apport personnel est requis pour sécuriser l’installation, compte tenu de l’absence de croissance de l’activité. Il est donc primordial de ne pas surpayer un fonds que seules les compétences du nouveau titulaire permettront de développer. « Tout achat à un prix supérieur à la capacité d’endettement ne peut se faire que par une baisse de la rémunération pour améliorer la rentabilité ou un apport personnel complémentaire », signale Olivier Desplats, expert-comptable du cabinet Flandre Comptabilité Conseil et président du groupement CGP, qui analyse chaque année les transactions (une centaine) réalisées par ses membres et le montant des apports personnels des acquéreurs. Depuis cinq ans, les prix baissent, passant de 89% du CA (TTC) en 2009 à 81% en 2013. Mais l’apport personnel varie peu : il oscille, selon les années, de 20% à 23% du prix d’achat moyen de l’officine (voir tableau ci-dessous).

Un apport personnel en lien avec l’EBE

En 2013, l’apport personnel a représenté 21 % du prix d’achat moyen de l’officine, soit 330 000 €. Or, ce prix d’achat a progressé l’an dernier, d’après les statistiques de CGP, passant de 1450 000 € en 2012 à 1 530 000 € en 2013, du fait de la désaffection des plus petites officines qui ne trouvent plus facilement preneur. En effet, les cessions des officines dont le CA (HT) est inférieur à 1 M€ ne représentent plus que 8 % de l’ensemble des transactions 2013. Mais, l’an dernier, l’apport personnel des acquéreurs a baissé de 8 000 €. Cela tient à une amélioration sensible de l’EBE due au renfort des marges arrière qui ont soutenu la rentabilité des officines. L’EBE a progressé dans toutes les catégories, mais ce sont dans les zones urbaines que son taux (12,16 %) et son évolution (+ 1,07 %) sont les plus faibles. Ainsi, les officines parisiennes dégageant une rentabilité plus faible nécessitent également un apport personnel plus élevé (28 %). En valeur, l’apport personnel – pondéré sur les cinq dernières années – est de 321 000 € pour l’achat d’une officine moyenne (de l’ordre de 1 476 600 € en prix moyen pondéré également sur 5 ans).

« L’acquéreur doit adapter son projet en fonction de son apport personnel car l’objectif est avant tout de vivre de la pharmacie que l’on achète », explique Olivier Desplats. Pour Philippe Becker, responsable du département pharmacie de Fiducial Expertise, « un budget prévisionnel sérieux doit dégager une rémunération décente pour permettre au titulaire de vivre, soit au minimum 3 000 € net par mois. La banque refusera de financer un titulaire qui serait prêt à travailler 70 heures par semaine et sacrifier sa rémunération. »

La démarche doit donc être la suivante pour connaître sa capacité de remboursement : de l’EBE futur de la pharmacie cible, il faudra soustraire la rémunération du pharmacien et la fiscalité. Ce qui reste doit être suffisant pour faire face aux échéances d’emprunt.