Une pharmacie, le meilleur des investissements

Ce n’est pas parce que les chiffres d’affaires des officines baissent et que l’idée d’acquérir à un prix et de revendre à un autre inférieur – avec une moins-value à la clé – effraie, qu’il faut obstinément renoncer et différer son projet d’installation.

Même si les hypothèses de croissance de l’activité des officines ne semblent pas optimistes, « la pharmacie d’officine bien gérée reste un excellent investissement et s’installer est toujours le meilleur parti à tirer de son diplôme de pharmacien », maintient Claude Artaud, directeur général du cabinet de transactions L’Auxiliaire Pharmaceutique. Surtout avec des prix de ventes proches de la valeur économique de l’officine et de taux d’intérêt historiquement bas.

L’effet favorable de l’impôt sur les sociétés

Ce cabinet de transactions a repris un plan de financement d’un jeune pharmacien qu’il a installé il y a 3 ans dans une pharmacie rurale de 1,5 M€ de CA. Le compte d’exploitation de cette officine est conforme à ce que l’on peut attendre de l’exercice en milieu rural : des horaires d’ouverture raisonnables, un loyer annuel faible (14 500 €), des charges de personnel (1 pharmacien adjoint, 2 préparateurs et 1 apprenti pour un peu plus de 130 000 € en année 1) et charges externes maîtrisées (+ 0,3 % par an dans le prévisionnel d’exploitation), un EBE élevé (14,08 % du CA HT qui s’érode légèrement pour s’établir à 13,88 % en année 5). Le dynamisme du titulaire a permis jusqu’ici de maintenir le CA et la marge brute, et cela devrait perdurer conformément au prévisionnel établi sur 5 ans. Le titulaire s’accorde une rémunération brute de gérance de 60 000 € par an, soit environ 3 500 € net par mois.

L’acquisition du fonds a été réalisée par l’intermédiaire d’une SELARL assujettie à l’IS pour une valeur de 1,2 M€ (80 % du CA HT). Le pharmacien a apporté 300 000 € et sa société emprunté 1,082 M€ sur 12 ans au taux de 1,90 % (assurance comprise). L’annuité (capital + intérêts) se monte à 100 931 €. Cet emprunt est très supportable en raison de l’IS qui s’avère très favorable durant la phase de remboursement des emprunts. Et à la sortie, grâce à la SPF-PL qui favorise le rachat de titres de SEL, le titulaire ne sera plus contraint à revendre le fonds.

Lors des deux premières années d’exploitation, les bénéfices cumulés par la société (84 350 € sur 2 ans après impôts et remboursement de l’emprunt) sont plus importants du fait de l’économie fiscale liée à la déduction des frais d’installation. Mais dès la 3^e année, le résultat dégagé diminue (17 364 €) et continuera ensuite de baisser (prévision du disponible en année 5 : 10 210 €) sous l’effet de l’augmentation des charges de l’entreprise et de la diminution des intérêts déductibles. Néanmoins, si les prévisions se vérifient à 5 ans, la trésorerie accumulée sur cette période sera de 123 149 €.

Si le pharmacien décide de vendre à 5 ans…

En partant du principe que son fonds se sera déprécié à la revente de 200 000 € (vente à 1 M€), de combien ce pharmacien a-t-il valorisé son investissement ? Pendant les 5 années d’exploitation, la société aura remboursé environ 421 000 € de capital crédit et réduit son endettement bancaire à 661 000 €. 

AU BOUT DE 5 ANS

Valeur du fonds de commerce : 1 000 000 €
Trésorerie cumulée : + 123 149 €
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1 123 149 €
Capital banque restant dû : – 661 000 €
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Valorisation brute de la société : 462 149 €
Apport de départ pour l’acquisition : – 300 000 €
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Augmentation de la valeur de la société : 162 149 €

Les 300 000 € investis à l’entrée en jouissance de la pharmacie sont devenus au bout de 5 ans 462 149 €, donc une valorisation du capital de la société de 162 149 €, une fois le crédit remboursé, et ce en diminuant la valeur du fonds de 200 000 € et sans progression du CA. Soit un rendement de 10,8 % par an… sans équivalent dans le domaine des placements sur cette période.