Transaction : un marché nuancé selon les régions

En Normandie – Picardie – Centre-Val de Loire – Val-d’Oise – Yvelines

Par le cabinet Espace

Le marché des transactions d’officines devrait rester très actif en 2025, pour une raison simple : les départs en retraite demeurent la principale cause de transmission et resteront soutenus dans les années à venir.

Selon les chiffres 2023 de l’Ordre national des pharmaciens sur la démographie officinale, 21 % des titulaires sont âgés de 60 ans et plus. Ces mêmes statistiques pointent une augmentation des fermetures d’officines. Les instances professionnelles annoncent même pour cette année un franchissement de la barre symbolique des 300 cessations d’activité. 

Un pessimisme à relativiser 

D’abord, dans cette prévision pessimiste, on ignore la proportion des fermetures dites « actives », liées à des regroupements d’officines et à des rachats de clientèle. D’autre part, la hausse des fermetures s’explique par une pression financière accrue due au remboursement des prêts garantis par l’État (PGE) accordés aux entreprises pendant la pandémie et qui ont permis à certaines d’entre elles d’échapper à leurs difficultés financières et de différer leur défaillance de quelques années. Aujourd’hui, on observe un effet de rattrapage.

Cependant, même si l’on ne renouera pas avec des taux de crédit inférieurs à 1 %, leur baisse soutient le dynamisme du marché. Et, dans une période marquée par une érosion du taux de marge et de la rentabilité des officines, il est légitime que les candidats à l’installation s’interrogent.

Etre en phase avec le juste prix

Ces évolutions ne doivent pas remettre en cause leurs projets de reprise si les prix de cession s’ajustent en conséquence, et à condition que les seuls indicateurs retenus pour le calcul du juste prix soient en phase avec les réalités économiques du secteur. Les approches par la rentabilité et la marge brute globale doivent, plus que jamais, s’affirmer. Aujourd’hui, nous disposons de données sur les coefficients multiplicateurs à appliquer à l’EBE selon le taux de marge, la taille, la typologie de l’officine, son implantation, etc.

En 2024, les prix baissent en valeur mais, ramenés à l’excédent brut d’exploitation (EBE), restent élevés pour les officines de plus de 2,5 millions d’euros de chiffre d’affaires. Il faut donc s’attendre à de nouveaux ajustements des prix en 2025 et à un accroissement des amplitudes des prix du marché, notamment en fonction de la taille et du lieu d’implantation. À côté de cela, le marché « d’exception » – celui de très belles affaires, en nombre limité – devrait conserver sa capacité à maintenir un niveau de valorisation élevé, compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande pour ce type de biens.

En Rhône-Alpes – Bourgogne-Franche-Comté

Par le cabinet conseil Riberry

L’année 2024 a été marquée par un premier semestre moins dynamique qu’en 2023. Plusieurs causes peuvent expliquer ce phénomène :

– le retour à un volume plus « classique », après une année 2023 particulièrement dynamique ;

– des taux d’intérêt bancaires encore considérés comme élevés en début d’année, ce qui a en partie grevé la capacité d’emprunt de certains acquéreurs ;

– l’incertitude, notamment fiscale, liée au contexte politique (dissolution de l’Assemblée nationale, retard dans la nomination d’un gouvernement), n’a pas été propice aux investissements.

L’automne a vu un retour de la confiance, une certaine baisse des taux bancaires et, donc, un nouvel élan du marché des transactions. On peut raisonnablement penser que 2025 va suivre cette tendance et se situer à nouveau sur un taux de mobilité satisfaisant.

En Auvergne-Rhône-Alpes

Les prix sont conformes à la moyenne nationale (environ 6,5 fois l’EBE), avec toujours de fortes disparités entre les officines et entre les zones. La Haute-Savoie demeure dans le haut des statistiques. Les agglomérations lyonnaise et grenobloise ont aussi un pouvoir d’attraction, du fait des universités.
Le chiffre d’affaires recherché se situe au-delà de 1,8 million d’euros et la superficie de l’officine est de plus en plus un critère de choix. Mais l’élément premier et essentiel est la présence pérenne de prescripteurs.

En Bourgogne-Franche-Comté

Le marché est également actif, même si la durée d’une transaction a tendance à s’allonger. Les prix ont connu une baisse depuis la fin 2023. Cette tendance se maintient dans un marché de la transaction avec des ratios par rapport à l’EBE et à la marge brute qui demeurent sous la moyenne nationale.

La Côte-d’Or et le Doubs demeurent des départements recherchés – du fait, là aussi, de la présence de deux facultés de pharmacie. Soulignons un point important concernant le motif de vente : des pharmaciens titulaires, en milieu de carrière, souhaitent « faire une pause », voire changer de vie, quand le départ à la retraite était auparavant l’élément déterminant.

En Île-de-France

Par le cabinet Villard 

La transaction de pharmacies a connu une évolution significative en 2023-2024, du fait de l’inflation. Celle-ci a entraîné à la fois une hausse des taux d’intérêt en banque et des changements tant économiques que financiers dans les officines.

Sur ce dernier point, il faut souligner que la baisse des marges corrélée avec une hausse des charges de toutes natures (frais de personnel, loyers, électricité) a provoqué une chute de la rentabilité de l’outil de travail et, par conséquent, une baisse du prix des officines. Le chiffre d’affaires est stable en apparence, mais il s’agit d’un trompe-l’œil, lié à l’augmentation des médicaments chers, qui gonflent artificiellement le CA. Alors que les années Covid sont définitivement derrière nous, le prix que l’on peut espérer lors de la mise en vente d’une officine est donc orienté à la baisse, et cette tendance va se poursuivre.

Les raisons d’un marché calme

On constate que le marché a été plus calme en 2024, en raison notamment du temps d’adaptation nécessaire. Les vendeurs peinent à accepter la baisse des prix de vente, après des années de hausses importantes. Et la capacité d’achat des acquéreurs est impactée par la hausse des taux d’intérêt.

Actuellement, un soin tout particulier doit être apporté à l’étude minutieuse des ratios de l’entreprise, afin de déterminer sa valeur économique et de permettre au potentiel acquéreur de mener à bien son projet – en particulier d’obtenir les prêts nécessaires à l’acquisition, face à des banques beaucoup plus frileuses qu’auparavant.

Une dynamique de relance 

Pour 2025, il semblerait qu’une reprise des transactions s’annonce, grâce à plusieurs facteurs. Les vendeurs, comprenant que le marché évolue, prennent conscience qu’un report de leur projet de vente de quelques mois ou années ne leur garantit en rien une évolution favorable des prix à la hausse. Ils sont davantage prêts à accepter les conditions du marché telles qu’elles se présentent au moment de leur choix de vente, en tenant compte du fait qu’ils ont vécu de leur travail et capitalisé pendant leur exercice.

Les acquéreurs, quant à eux, bénéficient d’un début de baisse des taux d’intérêt, qui devraient se stabiliser en 2025. Aujourd’hui, nous obtenons des taux autour de 3 %.

L’Île-de-France représente un marché stratégique pour les pharmacies. Le vieillissement de la population, la forte concentration d’établissements de santé et l’augmentation ainsi que la diversification des services pharmaceutiques y créent un environnement propice à la croissance des officines.

Pour assurer la pérennité de la profession, les acquéreurs, épaulés par les différents professionnels intervenant dans la transaction, doivent pouvoir s’installer au juste prix, établi en fonction de la rentabilité de l’officine. En achetant au juste prix, il n’y a pas de raison que cela ne marche pas !

Dans les Hauts-de-France

Par le cabinet Plumecocq

Le constat pour 2024 est une prise de conscience de nos clients sur l’évolution du marché. Ils nous le disent d’eux-mêmes : « Nous ne sommes plus dans les années Covid. »

Nous constatons souvent une augmentation du chiffre d’affaires sur les produits soumis à une TVA de 2,10 % qui est artificiellement gonflé par des médicaments chers à faible marge. Tout récemment encore, un pharmacien client évoquait un traitement à 60 000 € par trimestre (soit 240 000 € par an) pour une marge très faible. Pour la valorisation des fonds, il faut aujourd’hui considérer un coefficient de marge ajusté par rapport à la rentabilité, en prenant en compte la maîtrise des principaux postes à charge (loyer et masse salariale).

La zone géographique est importante

La localisation est également devenue un critère important. Nous avons de plus en plus de mal à trouver des candidats prêts à faire des concessions sur leur confort de vie. Ainsi, même de belles officines avec de beaux bilans peinent à trouver preneur dans les campagnes reculées. Nous avons toujours ce marché à deux vitesses entre les petites et les grosses officines, avec une ligne médiane qui se déplace vers le haut.

Depuis quelques semaines, nos clients cédants scrutent l’actualité fiscale pour savoir quelle sera leur fiscalité en cas de cession en 2025. Heureusement, les taux restent faibles et la faculté d’amortir les fonds pour une reprise avant fin 2025 entretient la fluidité du marché.