Les locaux, une base de négociation

Les caractéristiques immobilières de l’officine font partie des éléments influençant la valeur du fonds de commerce : coût de possession ou de location du local, facilités d’accès et de stationnement, qualités du lieu, site, prix du mètre carré pour les commerces situés aux alentours… Les locaux d’activité sont considérés comme des outils de travail et non comme de l’immobilier au sens patrimonial du terme.

Les qualités physiques sont surtout appréciées au regard de la fonctionnalité dudit local (surface totale, surface commerciale, accessibilité pour les personnes âgées ou handicapées, etc.) ainsi que des équipements nécessaires à l’exercice de l’activité (nombre de comptoirs, une ou plusieurs cabines de confidentialité, espace de stockage, automate ou robot en back-office, etc.). La situation, plus que l’emplacement, a une grande importance. Des locaux implantés sur une place, une rue commerçante, à proximité d’une gare, d’une sortie de métro ou d’un édifice public, à côté d’une supérette ou dans un centre commercial, etc. sont très appréciés. La situation géographique des zones d’activité et l’existence de projets immobiliers sont également déterminantes pour établir la valeur.

Si les caractéristiques des installations extérieures et leur visibilité (façade, enseigne, signalétique) et celles des installations intérieures (agencements) sont des facteurs commercialement forts, les possibilités de stationnement et l’accessibilité l’emportent sur ces deux critères en milieu urbain, notamment dans les centres-villes. Une pharmacie disposant d’un parking proche possède un avantage indéniable qui l’emporte sur d’autres aspects positifs ou négatifs.

La crise sanitaire a par ailleurs été révélatrice de nouveaux comportements sur le marché des transactions de pharmacies. La qualité du local et la surface de l’officine deviennent des critères de recherche de plus en plus prégnants en première installation. L’augmentation du taux de vacance des locaux commerciaux en centre-ville, à la suite de la crise du Covid-19, crée en outre des opportunités d’agrandissement et de transfert pour les pharmacies dans ces zones. Evidemment, le mètre carré supplémentaire se paie cher dans les grands centres urbains. A Paris et dans certaines communes d’Ile-de-France, une taxe est exigible sur la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de locaux à usage commercial ou de stockage, ainsi que sur la transformation en de tels locaux précédemment affectés à un autre usage.

Locataire ou propriétaire

Le coût de possession ou de location des murs de l’officine et la qualité des murs d’habitation (s’ils sont connexes à ceux de la pharmacie) rentrent également en ligne de compte dans l’évaluation des locaux professionnels. En cas de situation locative, les locaux suivent le régime des baux commerciaux. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, seul l’indice des loyers commerciaux (ILC) peut être utilisé comme référence pour la révision des loyers. Le locataire a droit au renouvellement du bail, le loyer reconduit étant en principe plafonné, sauf exceptions. Il peut aussi céder son droit au bail.

Si le titulaire est propriétaire du local de l’officine et souhaite le vendre, la valeur de son officine pourra difficilement être estimée en faisant abstraction de la valeur vénale des murs (professionnels ou habitation). La cession simultanée des murs et du fonds contribue souvent à minorer la valeur de l’un ou de l’autre des deux biens. Il est donc parfois préférable sur un plan patrimonial de remettre la vente des murs à plus tard en faisant signer une promesse d’achat future par l’acquéreur du fonds.