Le dégraissage du Mammouth

Plusieurs boutiques sont louées par divers commerçants dans une galerie commerciale. Les baux précisent qu’elles sont situées dans un magasin hypermarché à l’enseigne Mammouth. A la suite de rapprochements dans la grande distribution, l’enseigne disparaît et la galerie commerciale n’a plus la même clientèle. Les commerçants s’estiment lésés par ce changement, assignent le bailleur et réclament l’indemnisation de leurs préjudices.

Le bailleur a-t-il l’obligation de maintenir la commercialité des lieux loués ? S’agissant de baux commerciaux, certains juges estiment que la jouissance paisible des lieux comporte une garantie de commercialité. Mais la question n’est pas définitivement tranchée par la jurisprudence. Dans le cas présent, les demandes des commerçants de la galerie sont rejetées. La Cour de cassation considère que le bailleur est seulement tenu d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée. Aucune modification n’est intervenue dans la consistance ou la superficie de la chose louée, et aucune clause du bail n’interdit une quelconque modification ou transformation de la structure ou du concept commercial de la grande surface avoisinante.

Pour la Cour de cassation, la clause qui précise que la boutique est située dans le magasin hypermarché à l’enseigne Mammouth ne constitue qu’une clause de localisation et ne peut être interprétée comme l’engagement du bailleur de maintenir l’activité et la désignation commerciale de ce magasin. Moralité, lorsqu’une grande surface disparaît, le commerçant voisin en subit les conséquences.

Cour de cassation, 3e civ., 24 septembre 2002, pourvoi n° 01-11.334.