L’audit juridique

Lors d’une acquisition, il est indispensable de se poser des questions sur le bail, la forme d’exploitation et les contrats de crédit-bail, de location et de maintenance. Les réponses aux questions ci-dessous aideront à y voir plus clair. La découverte de risques juridiques peut conduire, soit à abandonner le projet, soit à négocier le prix, soit à le réviser s’il a déjà été fixé, soit à exiger des garanties. Ou bien, l’intérêt est d’envisager autrement le plan de financement, la stratégie et la gestion de l’officine.

Les locaux
Se procurer le dernier bail

– Les locaux appartiennent-ils au vendeur ? En nom propre ? En SCI ?

– Y a-t-il une comptabilité, un registre des assemblées ? – Le capital de la SCI est-il élevé pour éviter des plus-values plus importantes ?

– Le propriétaire est-il seulement usufruitier ?

– En cas de nue-propriété donnée à ses enfants, ces derniers sont-ils intervenus à l’acte ?

– Y a-t-il indivision suite à un décès ?

Le bail

– S’agit-il d’un bail commercial habituel ?

– Si le bail est spécialisé, l’activité réelle de l’officine entre-t-elle dans le cadre prévu ?

– Le bail concerne-t-il toutes les surfaces utilisées ? (vérifiez les surfaces réelles et les surfaces mentionnées dans le bail).

– Le congé a-t-il été donné ?

– Le bail a-t-il été renouvelé ? Le renouvellement a-t-il été demandé en temps opportun ?

– Y a-t-il plus de 12 ans depuis le bail ou le dernier renouvellement ? Si oui, le loyer peut être revu par le propriétaire (déplafonnement) ?

La forme d’exploitation
Se procurer les statuts, le pacte d’associés, le règlement intérieur

– Achète-t-on des parts sociales ou un fonds de commerce ?

Si achat de parts sociales : vérifier la régularité des opérations de constitution de la société (extrait Kbis) ; Vérifier la régularité des modifications importantes de la société depuis sa création (vérifier le procès-verbal des assemblées)

– Quelle est la meilleure forme d’exploitation de l’officine compte tenu de ma situation personnelle ?

– Si mise en société : quelle est la forme sociétaire la plus adaptée (SNC, EURL, SARL, SELARL…) ?

Le loyer

– Une augmentation des facteurs locaux de commercialité est-elle défendable ?

– Existe-t-il d’autres risques de renégociation des loyers ? Des travaux ont-ils été faits sans autorisation du propriétaire ? (voir l’état des lieux éventuellement).

– Y a-t-il un contentieux non résolu ?

– Le loyer actuel est-il conforme aux révisions prévues ?

– L’occupant a-t-il respecté ses obligations en matière d’activité stipulée, de paiement du prix et de travaux d’entretien ?

– Les charges du locataire excèdent-elles les clauses courantes ?

Le crédit-bail, la location et la maintenance
Recenser les contrats en cours

Crédit-bail : la société financière accorde-t-elle son transfert ? Quelles sont les clauses à respecter (accord de la société bailleresse) ? Sa cession donnera-t-elle lieu à un prix ou à une indemnité de rachat entre vendeur et acquéreur ?

Location simple du matériel (par un constructeur) : la maintenance est-elle comprise dans le loyer du matériel ? Une option d’achat ou de faculté de reprise par le locataire en cours de contrat (clause de sortie anticipée) est-elle prévue ? Ou y a-t-il une résiliation de plein droit en cas de vente du fonds ?

Contrat de maintenance du matériel informatique : est-il compris dans les immobilisations corporelles ou pris en crédit-bail ?