La pharmacie est-elle bien située ?

La situation géographique est le point crucial à analyser quand le choix d’un acquéreur se porte sur une officine. Par exemple, la découverte d’un transfert, la fermeture d’une maison de retraite ou le déplacement d’un arrêt de bus peut conduire, soit à abandonner le projet d’acquisition, soit à renégocier le prix. Cet audit exige des investigations approfondies :

– La géographie de l’officine : est-elle située dans un hypercentre, en zone rurale, dans un quartier résidentiel… ?

– La démographie : la population est-elle en croissance ou en déclin ?

– La concurrence : quelle est la notoriété des concurrents et la densité du réseau officinal ? Y a-t-il un discounter ?

– La commercialité : quelle est la nature et la qualité des commerces environnants et leur proximité ? Quel est le nombre de médecins généralistes, de spécialistes, d’hôpitaux ? Y a-t-il des écoles, une mairie, des administrations proches ? La pharmacie est-elle proche d’un passage piétonnier, de transports, de places de stationnement ? Y a-t-il des projets immobiliers en cours et des bureaux ? Est-ce une zone franche urbaine ou de revitalisation rurale ?

Des apparences parfois trompeuses

Il faut se méfier des premières impressions sur la qualité – apparente – de l’emplacement. Par exemple, la pharmacie est située sur un axe passant de piétons, mais est-elle sur le bon trottoir ? Le parking n’a pas un pouvoir d’attraction aussi fort qu’on le pense s’il est payant. Il y a bien des magasins autour de la pharmacie, mais ils ne drainent pas forcément de clientèle pour la pharmacie. Les commerces les plus rentables sur ce plan sont les boulangeries, les supérettes, les banques, les tabac-presse…

Il faut aussi pondérer certains résultats. L’étude géomarketing révèle une présence élevée de personnes âgées dans la zone de chalandise de la pharmacie ? Chez les personnes de plus de 60 ans, la fréquentation de la pharmacie est divisée par deux et le chiffre d’affaires par 2,6 lorsque l’éloignement de leur domicile dépasse 500 mètres. Un bon environnement médical peut être trompeur. Il faut regarder le nombre et l’âge des prescripteurs.

En effet, la dépendance d’une officine à un prescripteur proche de la retraite et qui pourrait être difficilement remplacé n’est pas un signe positif pour l’avenir du chiffre d’affaires de l’officine. A l’inverse, l’ouverture d’une maison de santé à proximité dopera les ventes de la pharmacie (se renseigner auprès des URPS et agences régionales de santé sur les projets locaux d’aménagement de l’offre de soins). On peut aussi déchanter avec les prescriptions de l’hôpital voisin. Selon une étude de la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DREES), le taux de substitution des pharmacies situées à proximité d’un hôpital est beaucoup plus faible.

Enfin, il faut savoir se méfier des idées reçues et des clichés. Les lieux a priori intéressants ne sont pas forcément ceux auxquels on pense. Le pouvoir d’achat se concentre dans les beaux quartiers mais les quartiers les plus populaires se distinguent aussi par une couverture sociale plus importante, notamment grâce à la CMU. Gare aussi aux emplacements trop chers situés dans les hauts lieux des grandes métropoles ! Surdensité, hyperconcurrence, charges d’exploitation importantes, notamment en raison d’un loyer élevé et des horaires d’ouverture, peuvent faire mordre la poussière…