Inspectez les locaux !

Une visite approfondie des locaux dans lesquels le fonds est exploité et, le cas échéant, de l’immeuble tout entier, doit permettre à l’acquéreur de l’officine de se rendre compte de son état, de la nécessité ou non d’effectuer des travaux importants d’entretien ou de remise en état, d’estimer leur incidence sur l’achat projeté ou encore, dans le cas d’un vieil immeuble, de se faire une idée sur les risques d’une éviction temporaire ou définitive.

Il faut, à cette occasion, se faire remettre les plans des locaux. Cette inspection doit aussi révéler si les locaux sont conformes à la législation pharmaceutique (les recommandations sur le local de l’officine sont-elles satisfaites ?) et à la législation sur les établissements appelés à recevoir du public. Il est donc indispensable d’obtenir les rapports périodiques des services de sécurité et, surtout, de vérifier si les travaux prescrits ont été effectués, le non-respect des normes de sécurité pouvant entraîner la fermeture de l’établissement.

En cas de location des murs de l’officine, le bailleur est tenu de fournir au nouveau titulaire, soit lors de la conclusion du bail, soit lors de son renouvellement, un dossier technique avec l’ensemble des diagnostics immobiliers imposés par la loi.

Le certificat de conformité est primordial

La mise en conformité des locaux à la réglementation applicable peut avoir des conséquences financières importantes, donc comporter une incidence sur le prix offert au vendeur. Si des travaux nécessitant un permis de construire ou d’aménagement ont été effectués, l’acquéreur doit se faire remettre une copie du certificat de conformité, les polices d’assurances souscrites ainsi que la liste des intervenants au chantier au cas où il serait nécessaire de mettre en jeu la responsabilité des intervenants au titre des garanties prévues par la loi. L’acquéreur doit aussi s’informer des contrats d’entretien souscrits par le vendeur pour les locaux, bien que ceux-ci ne soient pas automatiquement transmis avec le fonds.

Ces renseignements doivent être complétés par l’obtention d’un certificat d’urbanisme qui renseigne l’acquéreur d’une manière plus officielle sur les servitudes d’urbanisme pouvant grever l’immeuble (voir ci-contre).

Enfin, l’acquéreur doit prendre connaissance du montant des impôts locaux et en particulier, du montant de la taxe professionnelle qui peut varier d’une commune à une autre et avoir une incidence sur la valeur du fonds.

Pensez au POS !

Il est conseillé de se rendre à la mairie pour prendre connaissance du plan d’occupation des sols (POS) et s’assurer que les plans d’urbanisme en vigueur ou à venir ne nuiront pas au fonds. C’est le cas par exemple du projet de création d’une zone d’aménagement différé qui nécessiterait l’expropriation du fonds. Il faut aussi vérifier que l’immeuble n’est pas frappé d’alignement. Par ailleurs, la consultation du POS fait-elle apparaître des permis de construire gênants ? Des gros de travaux de voirie ? Une zone d’aménagement concerté ?, etc. Les servitudes d’urbanisme grevant l’immeuble pourraient avoir pour effet d’amoindrir la valeur des locaux, du droit au bail, et par conséquent celle du fonds de commerce lui-même.