Financer des travaux importants

Faire d’emblée des travaux importants peut se justifier si les locaux sont vétustes, exigus, incompatibles avec le projet d’entreprise ou qu’ils ne sont plus aux normes. L’acquéreur peut intégrer ses dépenses de transformation dans la demande de crédit d’acquisition. Financées isolément, ces dépenses ne vont bénéficier que d’un crédit sur sept ans au maximum, alors que, confondues au financement de l’acquisition, elles profitent de la durée de celui-ci, c’est-à-dire dix ou douze ans, à un taux en 2015 excessivement bas (moins de 2 % hors assurance).

Cette option peut être envisagée, par exemple, pour la mise aux normes de l’officine aux personnes handicapées. Une obligation légale pour tous les établissements recevant du public (ERP) depuis une ordonnance du 26 septembre 2014. Le nouvel acquéreur devra anticiper ces travaux en constituant un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP), qui doit être déposé en mairie avant le 1^er octobre 2015, accompagné de la demande d’autorisation de travaux (avec un programme, un calendrier et un engagement financier de la banque en cas d’emprunt).

Inclure les travaux dans le crédit rééchelonné

L’autre solution consiste à faire un léger lifting de quelques milliers d’euros à la pharmacie en attendant de lancer de plus gros travaux. Sauf incident de parcours, le titulaire aura, en effet, passé avec succès le cap des premières années d’installation et se retrouvera en situation favorable pour envisager, avec la banque qui a consenti le prêt d’installation, le financement de travaux importants qui ne s’imposaient pas forcément au moment de l’acquisition. Le titulaire pourra alors demander un réétalement de l’emprunt de la pharmacie sur 12 ans, soit une durée totale de financement du prêt d’acquisition atteignant souvent 18 ans. Les travaux donnent d’abord un nouveau souffle à son affaire en améliorant l’actif professionnel. Ensuite, en repartant de zéro sur un nouveau crédit de même durée, le pharmacien allège ses échéances de remboursement et gagne en trésorerie journalière. Le réétalement de l’emprunt permet au titulaire d’échapper à une fiscalité trop oppressante, du fait de la création de nouveaux frais financiers. Les intérêts du crédit payés chaque année et l’amortissement des agencements ou du matériel seront, en effet, retranchés de son bénéfice imposable et lui permettront de réaliser une économie d’impôts.