Attention à la condition suspensive !

L’insertion d’une clause suspensive d’obtention d’un prêt lors de la cession d’une officine ne résulte d’aucune obligation légale. Elle figure néanmoins presque toujours dans l’acte de promesse de vente improprement dénommé compromis. Deux décisions récentes, l’une de la Cour de cassation, l’autre de la cour d’appel de Paris, viennent rappeler aux bénéficiaires de cette clause qu’ils y sont liés et qu’ils ne peuvent agir avec désinvolture, voire déloyauté, à l’égard du promettant, c’est-à-dire du vendeur.

Dans la première affaire, l’acquéreur avait fait état d’un apport personnel plus important que celui dont il disposait réellement. Il avait en conséquence fait une demande de prêt majorée pour compenser cette absence d’apport et s’était vu opposer un refus par la banque.

Dans la seconde affaire, l’acquéreur avait attendu les tout derniers jours pour déposer son dossier alors que, selon les dispositions contractuelles, il devait déposer une ou plusieurs demandes de prêt dans les dix jours suivant la promesse de vente et en justifier au vendeur.

Dans les deux cas, les juges retiennent que ce sont les emprunteurs qui, volontairement ou par négligence, ont fait obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive.

Pour ne pas encourir la sanction de l’article 1178, l’acquéreur doit, dès avant la signature du contrat sous condition suspensive, s’assurer qu’il remplit bien toutes les conditions d’obtention du prêt qu’il a l’intention de solliciter. Autrement dit, il doit avoir la quasi-certitude que la banque répondra favorablement à sa demande.

Plusieurs jugements, en application de l’article 1178, ont sanctionné l’acquéreur-emprunteur qui s’était comporté de cette manière jugée négligente ou déloyale, ainsi lorsqu’il :

– n’a pas déposé sa demande de prêt,

– a déposé une demande non conforme aux prévisions contractuelles,

– s’est fait délivrer des attestations de complaisance par un banquier,

– n’a pas offert les garanties nécessaires,

– a présenté un dossier incomplet volontairement,

– a refusé le crédit de remplacement proposé par le vendeur.

Allant même plus loin, la Cour de cassation, dans un arrêt déjà ancien, a considéré que l’insuffisance d’apport équivalait à l’accomplissement incomplet des démarches et devait s’analyser comme un obstacle mis par le débiteur à l’accomplissement de la condition.

A l’obligation de ne pas « tricher », les juges substituent de véritables obligations positives de diligence pour l’acquéreur qui doit pouvoir démontrer qu’il a fait tout son possible pour que l’opération aboutisse.