Assurer ses arrières

Faut-il attendre la fin de la crise pour acquérir une officine ? Tout dépend du tempérament de l’acquéreur. « On peut s’installer dans le contexte actuel, mais il faut réunir certaines conditions nécessaires et suffisantes », répond Philippe Becker, expert-comptable, responsable du département pharmacie de Fiducial Expertise. La première d’entre elles est d’acheter sa future officine au juste prix. Ce juste prix s’apprécie à partir de la rentabilité et des perspectives de croissance. Un fonds d’officine devrait valoir 5 à 6 fois son EBE, avec un fonds de roulement correctement financé. Ensuite, il faut pouvoir estimer le mieux possible la variation du chiffre d’affaires sur les trois premières années d’exploitation de l’acquéreur. Les multiples conjugaisons de ces deux variables (rentabilité et évolution du CA) peuvent conduire à des situations très différentes et faire perdre à l’acquéreur ses repères sur les prix d’achat. Par exemple, s’il achète une officine 80 % du CA TTC en 2012 (8 fois l’EBE) mais qu’elle progresse de 5 % en 2013 et de 5 % en 2014, cela reviendra à un prix de cession équivalant à 70 %. Inversement, un acquéreur peut acheter une officine moins chère, à 70 % du CA TTC en 2012 (7 fois l’EBE), mais si le chiffre d’affaires a baissé de 5 % en 2013 et 5 % en 2014, il l’aura payé au final 80 % du CA. Les résultats des premières années peuvent donc vite modifier la donne de départ. Aussi faut-il faire preuve d’une grande clairvoyance dans l’analyse financière prévisionnelle.

Quatre zones de risques à étudier de près

Bien sûr, l’acquéreur doit s’entourer d’experts pour acheter sa future officine, comme il doit disposer d’un apport personnel en adéquation avec le projet envisagé. Un minimum d’investigations est également nécessaire pour ne pas jeter son dévolu sur une officine présentant des défauts significatifs, non apparents au premier abord. Philippe Becker distingue quatre zones de risques qui peuvent faire échouer l’acquéreur sur des écueils financiers gravissimes si elles sont mal appréhendées :

1° L’environnement de l’officine. Y a-t-il un projet d’ouverture via un transfert dans un secteur proche ? Comment évolue la démographie dans la commune ? Les facteurs de commercialité qui touchent l’officine vont-ils évoluer favorablement ou pas ? Quel est le nombre et l’âge des prescripteurs ?

2° La composition du chiffre d’affaires. Existe-t-il des fournitures à des collectivités et, si oui, conservera-t-on cette activité ? Les délivrances sont-elles conformes aux règles du Code de la santé publique et au Code de la Sécurité sociale ? Existe-t-il des rétrocessions et comment sont-elles identifiées ? Et, plus généralement, quel est le poids des médicaments chers dans l’activité ?

3° Le personnel de l’officine.? Existe-t-il des contrats de travail ? Quelle est l’ancienneté et quel est le passif social ? Quels sont les avantages acquis ? Quel est le niveau de formation et de compétences ? Quelle est la définition des postes de travail ? La pharmacie est-elle en règle avec le Code du travail, la convention collective et l’obligation d’emploi d’un adjoint ?

4° Le bail commercial.? Quelle est la date de renouvellement du bail ? Quelle est la périodicité et quelle est la modalité de révision du loyer ? Quelles sont les clauses particulières ? Quelles sont les charges incombant au locataire ? Le loyer est-il surévalué ou sous-évalué par rapport au marché locatif local ? C’est en effet un problème fréquemment rencontré dans les grandes villes et centres commerciaux.