Acquérir les murs de son officine

Inclure les murs dans le patrimoine privé

Il s’agit, dans ce scénario, de créer une SCI. L’intérêt se situe sur le plan patrimonial. N’étant pas dans l’actif d’exploitation, les créanciers éventuels ne pourront pas y avoir accès. Les associés détenteurs de parts ne sont pas en rapport direct avec les biens immobiliers. De ce fait, les parts sociales ont leur régime et leur valeur propres, ce qui signifie que la cession, même intégrale, des parts de SCI relève du régime des cessions des parts sociales. De plus, la SCI facilite le règlement successoral de son vivant.

Attention ! Seules les charges locatives et les intérêts d’emprunt sont déductibles des résultats de la SCI. L’immeuble n’est pas amortissable et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles. Les revenus fonciers de la SCI étant généralement soumis à l’IR, la plus-value éventuelle en cas de vente est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières, régime devenu moins favorable depuis la mise en place d’un système d’abattement pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

Dès lors, l’option d’une SCI soumise à l’IS, qui permet d’amortir et de limiter à 15 % ou 33,33 % l’imposition des bénéfices qui remboursent l’emprunt, redevient intéressante. Néanmoins, elle est généralement écartée pour les immeubles susceptibles de se valoriser dans le temps, parce que les acquéreurs ultérieurs sont réticents à racheter des parts sociales à l’IS et que la revente de l’immeuble par la SCI, suivie d’une liquidation de la société pour toucher le prix de la vente, est d’un coût fiscal élevé.

Inscrire les murs à l’actif professionnel

Ce choix présente un intérêt surtout pendant la phase de détention du bien. En effet, la totalité des charges inhérentes à la propriété du local professionnel vient en diminution du résultat imposable. Ainsi, les frais d’acquisition sont déductibles sur l’exercice concerné, de même que les charges financières (intérêts d’emprunts). Par ailleurs, le prix de revient de l’immeuble et d’éventuels travaux peuvent être amortis. En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec toutefois des atténuations possibles en cas de société relevant de l’IR. Le délai d’exonération des plus-values à long terme est resté fixé à 15 ans. De plus, l’inscription du local professionnel à l’actif d’une société est bien vue des banquiers pour des raisons de garanties et d’accès au crédit.

Attention ! La valorisation de l’officine sera plus élevée puisque l’immeuble figurant à l’actif améliore la surface financière de l’entreprise, d’où une moindre facilité à trouver un acquéreur et, pour lui, plus de difficulté pour obtenir un financement. Bien que faisant partie de l’actif immobilisé, l’immeuble est juridiquement distinct du patrimoine des dirigeants, mais soumis aux aléas de l’exploitation. Il peut se révéler un poids pour l’exploitation en raison des charges générées et n’est pas à l’abri des conséquences désastreuses d’une liquidation judiciaire éventuelle.

Prendre la bonne décision

L’arbitrage entre une inscription à l’actif professionnel ou dans le patrimoine privé doit se faire à la lumière de l’ensemble des impositions générées par l’un ou l’autre des choix. Il faut procéder à une analyse détaillée des conséquences de chacune des options possibles dans l’état actuel de la fiscalité, durant la phase de remboursement de l’emprunt, en cas de cession de l’immeuble une fois remboursé ou de conservation aux fins de revenus complémentaires.