Pour l’emplacement, le bon choix au juste prix

Au moment de choisir une officine, l’emplacement est un facteur stratégique de réussite. Ce qui entraîne inévitablement, suivant la loi de l’offre et de la demande, une envolée des prix. Mais les emplacements qui offrent un bon rapport qualité/ prix sont devenus rares.

Comment savoir si un emplacement n’est pas surévalué ?

Le facteur de commercialité

Une fois ce point décrypté, il convient de regarder quels éléments entrent en jeu pour composer la valeur d’un local. La notion la plus importante à prendre en compte est celle de la commercialité. Elle correspond à la capacité d’un secteur géographique à générer du chiffre d’affaires. Le prix varie ainsi en fonction de la localisation de l’emplacement : centre commercial régional, centre-ville majeur de plus de 100 000 habitants, ville moyenne, petite galerie commerciale de proximité… Plus le site est important, plus le coût d’un local est élevé.

La visibilité de l’officine est également importante. Une pharmacie peut être implantée dans la rue principale et mal placée entre deux grandes terrasses de cafés qui cachent la vitrine. Une situation en retrait, en décaissement ou en surélévation par rapport à l’alignement des autres vitrines, ou pénalisée par certains obstacles (Abribus, panneau publicitaire, haies…), peut aussi justifier une différence de prix par rapport à l’emplacement voisin.

La présence d’un parking à proximité de la pharmacie est un atout. Plus un magasin est accessible, plus il est susceptible de capter la clientèle et plus le fonds de commerce est cher.

Comparer les valeurs locatives

La différence de prix d’un emplacement à un autre s’explique aussi, bien sûr, par la différence de configuration d’un local. C’est pourquoi il convient de pondérer la surface du local en fonction de la valeur commerciale de chaque partie (zone commerciale, sous-sol, étage…). Cette surface pondérée va permettre de calculer la valeur locative de l’emplacement où se situe l’officine. Cette valeur représente la contrepartie financière annuelle de l’usage du local. Elle intègre donc le loyer annuel ainsi que tous les versements effectués en capital (pas-de-porte, droit au bail…). Ramenée au m² pondéré, la valeur locative permet de comparer les emplacements (à partir d’un prix/m²/an). Le calcul de cette valeur locative est important puisqu’elle constitue un élément de discussion et de négociation du prix du local.

Si un bon emplacement vaut cher, il n’est pas toujours indispensable de payer le prix fort. Le choix d’un emplacement dépend des ressources financières dont on dispose : son coût ne doit pas menacer la rentabilité de l’exploitation. En principe, plus la marge de l’officine est élevée, plus le pharmacien peut supporter un loyer élevé. Avant de se décider sur une officine, il faut donc bien faire attention à ne pas surestimer son chiffre d’affaires prévisionnel et à ne pas négliger les charges annexes (comme la taxe foncière et les grosses réparations mises à la charge du locataire) qui pèsent de plus en plus lourd, pour que la pression locative soit supportable.