Quelles conditions suspensives prévoir ?

Tout pharmacien se proposant d’exploiter une officine doit faire une déclaration préalable à l’Ordre des pharmaciens. Cette condition légale doit être dans la chronologie d’une transaction d’officine la dernière condition à réaliser. Mais l’opération d’achat-vente est subordonnée à la réalisation d’autres conditions suspensives qui devront être impérativement levées avant le dépôt du dossier au Conseil régional de l’Ordre des pharmaciens ou à l’agence régionale de santé (ARS). « Certaines conditions sont librement négociées, par exemple la vente de l’officine de l’acheteur, la vérification de l’urbanisme ou des dossiers éventuels de création ou de transfert dans le secteur géographique, etc. », citent les notaires du réseau Pharmétudes.

Mais d’autres conditions doivent être obligatoirement levées au regard du droit pharmaceutique. Ce sont principalement l’accord de tous les créanciers inscrits qui disposent d’un nantissement sur le fonds de commerce, l’agrément du propriétaire des locaux si le contrat de bail l’exige et l’accord du financement du prix et des frais. En particulier, concernant les accords de prêt, les conditions demandées par la banque requièrent la plus grande attention. Par exemple, l’accord de prêt ne doit pas lui-même être conditionnel. C’est la raison pour laquelle l’attestation de couverture à l’assurance décès-invalidité en garantie du prêt doit être obtenue avant même le dépôt du dossier à l’ARS. « L’obtention d’une assurance décès-invalidité garantit le remboursement du prêt, insiste Séverine Dehaes, avocat du cabinet Pharmadvis. Elle doit répondre aux conditions exigées par les banques accordant les prêts, le bénéficiaire s’engageant à effectuer immédiatement les démarches concernant son assurabilité auprès d’une compagnie d’assurance de son choix. » Il devra l’obtenir, au plus tard, au moment de justifier l’obtention du prêt.

La renonciation du droit de préemption de la commune

Une autre condition suspensive doit également figurer dans la promesse de vente. L’acquéreur doit obtenir la renonciation de la commune ou de toute autre personne morale de droit public à laquelle elle aurait délégué sa compétence en la matière, à exercer le droit de préemption qu’elle tient des articles L 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme. « Cette renonciation pourra être expresse, ou tacite en cas de silence de la commune pendant deux mois à compter de la déclaration par le vendeur de son intention d’aliéner son fonds de commerce », indique Séverine Dehaes.

Le vendeur ou le rédacteur des actes avisera la commune où est implantée l’officine par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, une fois réalisée les conditions suspensives d’obtention de prêt bancaire et d’assurabilité, et si possible deux mois avant la date de finalisation de l’opération. « Si le bénéficiaire du droit de préemption décidait de faire valoir son droit de préemption, aux prix et conditions convenus entre les parties, les conventions passées seraient considérées comme nulles et non avenues, et ce sans aucun préjudice pour les parties, ni indemnité, précise-t-elle. Si le bénéficiaire du droit de préemption décidait de faire valoir son droit de préemption, en discutant le prix ou les conditions convenus, lesdites conventions seraient résolues de plein droit et ce sans aucun préjudice pour les parties, ni indemnité. »