L’approche par l’EBE n’est pas suffisante

On détermine une valeur d’officine en fonction du multiple de l’EBE. Mais il faut aussi prendre en compte les éléments de gestion intrinsèques, comme la croissance du chiffre d’affaires, la marge commerciale et la masse salariale. Par ailleurs, les officines doivent être valorisées en multiple de l’EBE, corrigé de la rémunération du titulaire (celle-ci est déduite). Sa rémunération par rapport à l’EBE retraité aura bien entendu une incidence non négligeable sur la valorisation de l’officine en fonction de sa taille. Ainsi, compte tenu de la variabilité des paramètres de gestion d’une pharmacie à l’autre, deux officines à chiffre d’affaires identiques peuvent avoir une valeur en multiple d’EBE différente. D’où la nécessité de faire une étude sérieuse de l’officine à acquérir pour en déterminer le juste prix, qui permettra le remboursement de l’emprunt et une rémunération décente du titulaire.

Quand l’EBE ne permet que de rembourser ses dettes

Le réseau d’experts-comptables CGP a calculé la valeur de l’officine qui permet au pharmacien de rembourser uniquement la dette, sans dégager de trésorerie excédentaire. Prenons l’exemple d’un prix d’achat du fonds de 1 400 000 €, un apport personnel de 190 000 € et un emprunt contracté auprès de la banque de 1 396 600 €. L’officine est située dans un emplacement commercial en devenir, ce qui permet d’envisager des perspectives d’évolution du chiffre d’affaires de 2,5 % par an sur cinq ans. Sur la période 2012-2016, la marge commerciale s’érode de 28,86 % à 28,31 % et le résultat net augmente régulièrement à partir de la deuxième année pour atteindre 109 400 € en 2016. Sur ces cinq années, la pharmacie n’aura pas dégagé d’excédents de trésorerie puisque la trésorerie cumulée sur la période est stable à 45 000 €, ce qui signifie que l’EBE a juste permis de rembourser les emprunts, payer les impôts et assurer le train de vie du titulaire. Le tableau de financement prévisionnel fait état d’un EBE moyen de 185 000 € sur cinq ans.

Dans cette hypothèse, la valeur de l’officine ressort à 1 400 000 €, soit 7,57 fois I’EBE moyen sur 5 ans (1 400 000/185 000). La même officine (à CA et EBE identiques au départ) vendue aux mêmes conditions de prix et d’apport personnel, mais avec une croissance zéro de son activité sur 5 ans, présentera un EBE plus faible et donc une valorisation en multiple de l’EBE plus élevée (12 fois l’EBE) en inéquation par rapport à la rentabilité dégagée. Sauf à ce que l’exploitant consente un sacrifice sur sa rémunération, l’équilibre financier sera difficile à atteindre. Seule alternative pour l’acquéreur : baisser le prix de l’officine ou augmenter son apport.

Il est donc impératif, dans pareille situation, de pouvoir compter soit sur une rentabilité supérieure à la moyenne, ou même prévisionnelle, en jouant sur les frais « compressibles » tels que les salaires et charges sociales, soit sur des perspectives évidentes de croissance du chiffre d’affaires (rentabilité augmentée), soit enfin sur l’existence possible d’autres revenus, par exemple ceux du conjoint.