Bien appréhender la situation locative

Des points importants du bail doivent être préalablement examinés par l’acquéreur. Selon Annie Cohen Wacrenier, avocate du cabinet ACW Conseil, « le locataire et le propriétaire ne sont pas en droit, à la faveur d’une cession, d’imposer une quelconque modi-fication de la convention locative ».

Vérifier l’existence du bail et son renouvellement

Il est impératif d’exiger du vendeur qu’il formalise des déclarations aux termes desquelles il doit n’exister aucun litige avec le bailleur et que son droit au renouvellement du bail n’est pas remis en cause. Le vendeur devra communiquer l’intégralité des documents et éléments de procédure se rapportant à un contentieux – s’il existe – afin de mesurer les risques de remise en cause du titre locatif. S’il existe un bail d’habitation pour le logement au-dessus de la pharmacie, il sera nécessaire d’obtenir un nouveau bail dont les clauses pourront être modifiées.

La durée de droit commun d’un bail commercial est de neuf ans. Mais bailleur et locataire peuvent convenir d’une durée plus longue, ce qui constitue une cause de déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail. De même, le déplafonnement s’applique si la durée effective du bail est supérieure à douze ans du fait de sa poursuite par tacite reconduction. « Il est indispensable de vérifier la durée initiale du bail et sa durée effective, et de stipuler dans les actes de cession une clause protégeant l’acquéreur d’un risque d’augmentation du loyer, conseille Annie Cohen Wacrenier. Dans le cas de loyer plafonné, le bailleur pourrait avoir la tentation de subordonner son accord à la cession du bail à une augmentation sensible du loyer. »

Dans un cas de loyer plafonné, la convention de cession comportera une condition suspensive de renouvellement du bail, moyennant un loyer dont l’augmentation sera limitée à l’indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction. Dans le cas d’un loyer déplafonné, la cession de l’officine sera subordonnée à un accord du bailleur pour fixer un loyer qui n’excédera pas une certaine somme, correspondant aux ratios habituels de la profession. Si une procédure en fixation du loyer est déjà en cours, il pourra être convenu que le vendeur prendra à sa charge une somme forfaitaire du loyer annuel lorsque celui-ci aura été définitivement fixé.

Projets de travaux

Lorsque le bail transfère sur le locataire la totalité des charges se rapportant au local (taxe foncière, travaux de mise en conformité, etc.), et si d’importants travaux sont prévus par le centre commercial ou la copropriété dans laquelle est implantée l’officine, il est impératif d’interroger le bailleur, en réclamant, le cas échéant, les assemblées générales et les devis de travaux. Par ailleurs, si l’achat de l’officine est conditionnée par l’autorisation de réaliser des gros travaux, « il faut stipuler dans le compromis une condition suspensive d’accord du bailleur aux travaux envisagés, auquel il sera remis un dossier contenant les plans et le descriptif détaillés des travaux, établis par un architecte, ainsi que les certifications professionnelles et justificatifs d’assurance de l’entreprise », précise Annie Cohen Wacrenier. Enfin, la cession du bail pouvant être subordonnée à certaines conditions (convocation du bailleur à l’acte, acte notarié…), les modalités de cession devront être également scrupuleusement respectées.