Loyer commercial et impôt foncier

Madame X, propriétaire d’un local commercial, donne congé à son locataire en lui offrant toutefois le renouvellement du bail mais en demandant la fixation du nouveau loyer à la valeur locative. Elle invoque notamment une augmentation de l’impôt foncier. Le locataire conteste cette prétention. La cour d’appel refuse le déplafonnement et décide que le loyer du bail renouvelé ne pourra dépasser le chiffre résultant de la variation de l’indice du coût de la construction. Cette décision est cassée et annulée le 2 octobre dernier par la Cour de cassation.

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, les modifications des obligations respectives des parties, génératrices de charges, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. L’augmentation de la taxe foncière, à laquelle le locataire est cependant étranger, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé. En négligeant de prendre en compte cette évolution, la cour d’appel a violé la loi.

A plusieurs reprises, la Cour de cassation s’était déjà prononcée en ce sens. Cette décision ne constitue donc pas un revirement de jurisprudence. Mais elle fait peser sur tout locataire une véritable épée de Damoclès. Alors même que les facteurs locaux de commercialité peuvent n’avoir subi aucune modification notable, le bailleur peut se prévaloir de la hausse de l’impôt foncier pour justifier sa demande de déplafonnement. Il faut néanmoins que cette hausse soit notable. Cela peut résulter d’une simple révision des bases cadastrales.