Acheter à prix décoté avec transfert dans la foulée

L‘exemple développé lors du dernier Pharmagora par Fiducial Expertise est de nature à redonner espoir tant aux vendeurs qu’aux acquéreurs disposant d’un faible apport. Une officine dont le CA TTC est de 624 000 euros (600 000 Û HT) est vendue 468 000 euros, soit 75 % du CA TTC. Le coût total de l’investissement s’élève à 720 000 euros : 468 000 Û pour l’achat du fonds, 42 000 Û de droits d’enregistrement, honoraires de rédaction des actes et commission d’agence, 23 000 Û de besoin en fonds de roulement (BFR) nécessaires au fonctionnement de l’entreprise, 7 000 Û de frais de recherche et prospection du lieu d’accueil du transfert, 10 000 Û de dépenses liées aux nouveaux locaux (si location), 150 000 Û de travaux d’agencement et d’équipement informatique et 20 000 Û de stock complémentaire.

Le chiffre d’affaires espéré après transfert est de 750 000 Û HT en deuxième année d’exercice, soit 780 000 Û TTC. L’excédent brut d’exploitation (EBE), qui sert normalement à rembourser les emprunts (capital + intérêt), autofinancer les petits investissements, payer les impôts, financer l’accroissement du BFR lié au développement de l’affaire et à assurer le train de vie du titulaire, est supposé égal à 13,50 % du CA HT prévisionnel en année 2, soit 101 250 Û. Le taux annuel de l’emprunt souscrit sur 12 ans par l’acquéreur est de 4,50 %, assurances incluses.

De bons revenus mais des risques élevés

La simulation retient un apport personnel de 15 % et 20 % du coût total de l’investissement, soit respectivement 108 000 Û et 144 000 Û. Avec un remboursement annuel, dans l’hypothèse n° 1, de 66 000 Û et, dans l’hypothèse n° 2, de 62 000 Û, et l’espoir d’un bond en CA dès l’année 2, le solde net permettant au titulaire de vivre, de payer ses impôts et d’autofinancer sa croissance, devient beaucoup plus confortable que dans le cas où la pharmacie n’est pas transférée. Il se retrouve en effet avec un disponible de 2 940 Û ou de 3 270 Û par mois, contre respectivement 2 700 Û et 2 900 Û, en l’absence de transfert toujours avec un apport de 15 % et 20 % par rapport à un montant d’investissement sans transfert de 533 000 Û pour la même officine.

Les perspectives de revenus et surtout de capitalisation sont plus intéressantes mais la prise de risque est plus élevée. Comme en matière de placements financiers, tout est question d’arbitrage.

Avantages et inconvénients

u Acheter à prix décoté avec transfert dans la foulée permet de réduire le montant de l’apport et le prix d’achat, offre une plus-value liée au transfert et un passage immédiat à la gestion d’une plus grosse officine.

u En revanche, les possibilités de transfert sont étroitement liées aux quotas de population (le transfert doit répondre à différentes conditions tenant à la fois à la commune ou au quartier de départ et à la commune ou au quartier d’arrivée), les dossiers sont à la fois techniques et complexes, les perspectives de développement incertaines et l’investissement en temps important.