Comment faire pour… sous-louer des locaux commerciaux

1 Vérifier le droit de sous-louer

La sous-location est en principe interdite pour un bail commercial, sauf si une clause contraire figure dans le bail. Il peut être possible, par exemple, de sous-louer une partie du local commercial à un autre commerçant, un entrepôt ou même un studio. Si la partie des locaux sous-louée est à usage commercial ou professionnel, vérifiez que les activités exercées par le futur occupant soient prévues par les dispositions de votre contrat. «   En cas d’infraction au bail et de sous-location irrégulière, le bailleur peut résilier le bail, met en garde Eric Thiébaut, avocat du cabinet JurisPharma. Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.   » En outre, le sous-locataire pourrait se retourner contre vous suite à la rupture de sa propre convention.

2 Demander l’accord du bailleur

Avisez votre propriétaire de votre intention de sous-louer par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR, et faites-le intervenir à la signature du contrat, à moins qu’une clause expresse du bail vous en dispense. Soyez précis dans le descriptif de l’opération projetée (nom du sous-locataire, désignation des biens sous-loués, superficie, destination, durée…). Dans les 15 jours suivant cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend souscrire à l’acte. Si le bailleur refuse de concourir à l’acte de sous-location ou omet de répondre, le bail de sous-location ne peut être conclu.

3 Rédiger un contrat de sous-location

Sur le fond, le contrat de sous-location doit contenir les mêmes droits et obligations que le contrat de bail du locataire. Veillez à ce que le sous-locataire n’ait pas plus de droits que vous. Le bail peut prévoir une durée de sous-location plus courte que celle du bail originel, mais en aucun cas une durée supérieure. Si une durée plus courte n’est pas mentionnée au contrat, celui-ci se terminera au même moment que le bail principal, en particulier s’il n’est pas renouvelé ou est résilié. «   Il faut éviter de rédiger un contrat avec un droit au renouvellement du bail de sous-location afin de prévenir tout contentieux avec le sous-locataire qui pourrait compromette la cession de l’officine   », conseille Eric Thiébaut.

4  Fixer le sous-loyer

La sous-location ne peut être consentie à un prix supérieur au montant du loyer payé par le locataire principal. Si vous réalisez un bénéfice de l’opération de sous-location, votre propriétaire est en droit de réajuster à la hausse votre propre loyer. Déterminez le loyer en proportion de la surface concédée au nouvel occupant par rapport au loyer payé pour l’intégralité de la surface. Ensuite, c’est affaire de négociations.

A noter : Le locataire reste responsable à l’égard du bailleur des manquements commis par le sous-locataire.§