Comment faire pour… résilier le bail commercial

1Résiliation à l’initiative du locataire

La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Mais le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Par conséquent, le bailleur ne peut pas s’opposer à cette faculté de résiliation triennale du preneur à la 3^e ou la 6^e année du bail par une clause contraire, sauf s’il s’agit d’un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans. En cas de décès du locataire, ses ayants droit pourront donner congé en respectant simplement un préavis de 6 mois.

2Résiliation à l’initiative du bailleur

Les possibilités de rompre un bail commercial pour un bailleur sont minimes.

Dans le cadre de la résiliation triennale, le bailleur, pour pouvoir mettre fin au bail commercial, doit justifier de certaines conditions. Il invoquera alors les dispositions des articles L145-18, L145-21, L145-23-1 et L145-24 du Code de commerce afin de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble pour un projet de renouvellement urbain.

Au-delà du 9^e anniversaire, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Mais il peut être mis un terme au bail, à tout moment, et sans motif, par un congé délivré six mois à l’avance pour le dernier jour d’un trimestre civil.

Dans tous les cas, une indemnité d’éviction est due par le propriétaire qui devra indemniser le locataire du préjudice subi. Le plus souvent, le montant correspondra à la valeur vénale du fonds de commerce et sa réinstallation.

3Invoquer un motif sérieux de rupture

Il est donc quasiment impossible pour le bailleur de stopper l’exécution du bail, sauf à invoquer un motif sérieux. C’est par exemple le cas d’un non paiement des loyers, de la sous-location non autorisée des locaux, de l’inexploitation du fonds de commerce.

Une clause résolutoire insérée dans le bail au profit du bailleur prévoit la résiliation de plein droit du bail, sans indemnité d’éviction, en cas de non exécution par le locataire de ses obligations contractuelles. §