Loyers : quelle marge de manœuvre en centre commercial ?

Payer un loyer plein pot dans un centre commercial où le trafic dégringole, la pilule est difficile à avaler. Du coup, les titulaires concernés espèrent un geste de leur bailleur. Quitte à lui forcer la main. Mais qu’est-il raisonnable d’espérer en matière de ristourne quand on est le gérant d’un commerce ouvert, face à un bailleur lui-même sollicité par toutes les boutiques fermées sur décision administrative ? Si certains bailleurs ont accepté de geler les loyers des commerces fermés pendant les confinements, la plupart des négociations s’effectuent au cas par cas. « Plusieurs grands bailleurs ont, lors du premier confinement, octroyé des ristournes aux magasins restés ouverts en cas de perte de chiffre d’affaires », indique Sara Monroig, avocate associée chez Victoire Avocats. « Ensuite, quand la fréquentation des centres n’a pas retrouvé son niveau normal à cause de la peur des clients ou des contraintes liées aux gestes barrières, certains ont pu maintenir la réduction du montant du loyer », poursuit cette experte de l’accompagnement des très petites, petites et moyennes entreprises (TPE-PME). Attester d’une baisse de chiffre d’affaires est donc un argument recevable pour négocier.

Sara Monroig en est encore plus convaincue depuis un jugement rendu le 20 janvier par le tribunal judiciaire de Paris, concernant un restaurant fermé pendant le premier confinement. Le tribunal a accepté la saisie des arriérés, mais refusé celle des loyers de la période de fermeture administrative. « Si le commerce est fermé, le locataire ne peut plus exploiter son local. Les juges ont retenu que la fermeture administrative est assimilable à la destruction de la chose louée (article 1722 du Code Civil) qui justifie le non-paiement du loyer. Je pense qu’il en est de même pour les pharmacies, certes restées ouvertes, mais qui s’installent dans un centre pour en capter la clientèle. Or le flux n’est pas là ».

Alors que de nombreux titulaires s’étonnent du silence de leur bailleur malgré leurs sollicitations, l’avocate se montre également optimiste concernant la mise en route de négociations. « Notre cabinet a pu constater que la tendance auprès des tribunaux est d’éviter la résiliation du bail dès lors que les loyers de retard sont liés au Covid-19 », explique-t-elle.

Action de lobbying

Et inclure dans le contrat une clause indexant le loyer sur le trafic ? « Juridiquement, c’est possible, mais commercialement, le bailleur risque de refuser d’introduire la fréquentation comme indice de référence du loyer, estime Sara Monroig. Certaines pharmacies ont d’une part un loyer fixe et d’autre part un loyer additionnel établi en fonction du chiffre d’affaires. Je leur recommande d’exclure la partie de l’activité générée par les soins pris en charge par l’Assurance maladie. Idéalement, ce point doit être négocié lors de la conclusion du contrat de bail. Toutefois, rien n’empêche, notamment lors du renouvellement du bail à la 3^e et 6^e année, d’introduire ce point au moment de la négociation ». Autre levier possible : elle estimerait judicieux que les officines montent au front ensemble en tant que lobby. « S’allier avec les commerçants de son centre commercial a des limites, certains ayant dû fermer quand, elles, sont restées ouvertes. »

LE CONTEXTE EN DEUX CHIFFRES

– Le chiffre d’affaires des galeries marchandes a reculé de 25,7 % en 2020, selon le Centre national des centres commerciaux (CNCC).

– L’indice de fréquentation de ce même organisme annonce un recul de 25,5 % sur le seul mois de janvier 2021. Soit hors confinement, et avant même que les commerces non alimentaires des centres de plus de 20 000 m² aient eu obligation de fermer.