Vendre un bien immobilier hors bilan

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est normalement soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Elle correspond à la différence entre le prix de vente (allégé des frais supportés à l’occasion de la vente) et le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et des dépenses de travaux réalisés par des entreprises).

Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que l’immeuble est détenu depuis au moins cinq ans, il bénéficie d’un abattement égal à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e et à 4 % pour la 22^e année révolue de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est égal à 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e, 1,60 % pour la 22^e année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e. L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après 30 ans de détention. Ce délai de détention court depuis la date d’acquisition jusqu’à celle de cession, en faisant abstraction des fractions d’année.

La date d’acquisition est celle du compromis

La vente d’un bien immobilier peut avoir pris du retard du fait de la crise sanitaire liée au Covid-19. Acheteurs et vendeurs qui ont signé un compromis de vente ont dû patienter pour confirmer la vente par la signature d’un acte notarié. Les pouvoirs publics ont pris des mesures importantes pour repousser les effets de certains actes, mais également pour faciliter la signature d’actes à distance. Lors de la vente d’un bien immobilier, les parties signent souvent un compromis dans lequel elles sont d’accord sur l’objet et le prix de la vente et s’engagent à signer l’acte définitif dans un certain délai. Cet engagement est formalisé au sein d’une « clause de déchéance du terme ». En cette période troublée, cette clause pouvait poser problème dans de nombreux processus d’achat. En effet, si elle venait à terme au cours d’une période de confinement, elle aurait dû entrer en vigueur alors que l’acte authentique ne pouvait pas être signé par les parties en raison d’une impossibilité matérielle. Cette clause, ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, est réputée n’avoir pas pris cours ou produit effet pendant la période de crise sanitaire. Elle ne prend effet qu’à l’expiration de la période protégée. Ainsi, si les parties en ont convenu, l’acte de vente définitif prévu en 2020 peut avoir été reporté en 2021. Dans ce cas, quelle durée de détention du bien vendu prendre en compte pour l’abattement et le calcul de la plus-value immobilière ?

A la lumière de plusieurs affaires jugées où l’administration fiscale, à la suite d’une vérification de comptabilité, a remis en cause le calcul de la plus-value, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on a convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Les juges rappellent en outre que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Le transfert de propriété est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse de vente ou, le cas échéant, de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées.