Un local pour sa structure sans aller droit dans le mur

A ce jour, la plupart des projets s’opèrent au travers d’une société civile immobilière (SCI), d’une société à responsabilité limitée (SARL) ou d’une société par actions simplifiée (SAS), avec le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). La structure accueillant l’officine – entreprise individuelle, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), SARL ou société d’exercice libéral (SEL), etc. – peut aussi être propriétaire des murs au même titre qu’un pharmacien, en tant que personne physique, sans passer par une société et son lot de tracasseries comptables et juridiques. Les résultats seront alors déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et seront donc soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) et aux contributions sociales. En pratique, ces deux premières voies sont réservées à des investissements relativement modestes, inférieurs à 150 000 €. Au-delà de ce montant, les opérations sont menées via des sociétés immobilières soumises à l’IS, avec trois avantages à court et moyen termes :

– les frais de notaire sur l’acquisition sont déductibles des résultats ;

– l’immeuble pourra être amorti, c’est-à-dire qu’1/25^e de sa valeur constitue également des charges tous les ans ;

– s’il se dégage un bénéfice, celui-ci sera taxé à seulement 15 % jusqu’à 42 500 € et à 25 % pour un montant supérieur.

Les paramètres à prendre en compte

Par exemple, l’achat des murs pour 500 000 € (frais inclus), avec un loyer de 53 000 € par an nécessite un effort financier personnel significatif pour le contribuable qui a fait le choix de revenus fonciers soumis à l’IRPP et aux contributions sociales. En effet, même lorsque les loyers compensent les paiements du prêt, la charge fiscale est considérable (souvent plus de 60 % si le contribuable se situe dans la tranche marginale d’imposition à 45 %). Il faut pouvoir l’assumer ! Tandis que dans le régime de l’IS, l’opération est plus indolore. Même si lors de la revente de l’immeuble, la facture est également lourde. Les économies réalisées pendant la détention du bien immobilier peuvent vite partir en fumée. « Il faut approcher le bilan de l’opération sur le long terme et prendre la décision dès le départ. Dans sa réflexion, le pharmacien envisagera le cas où il n’y aurait pas de revente de l’immeuble, voire que la société puisse être transmise par donation ou succession », met en garde Olivier Delétoille, expert-comptable associé du cabinet AdéquA. Anne-Sophie Brunel, avocate du cabinet RDB associé, ajoute : « La détention au travers d’une société de participations financières de professions libérales (SPF-PL) des murs de l’officine ou de titres d’une société immobilière qui les accueille devrait être entérinée en septembre 2024, à la suite de l’ordonnance n°2023-77 du 8 février 2023 relative à l’exercice en société des professions libérales réglementées ». 

Quel est le plus avantageux ?

L’immeuble totalement financé et amorti avec le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) générera un revenu net de 59,5 %. Un bénéfice de 100 € dans la société est taxé à 15 %, puis les 85 € restant versés sous forme de dividendes sont soumis à la flat tax de 30 % au niveau des associés, offrant une disponibilité nette de 59,50 €. Dans le régime à l’impôt sur le revenu (IR), l’imposition à la tranche marginale à 30 % ou plus, augmentée des contributions sociales à 17, 2 %, est moins performante. Le taux réduit d’IS à 15 % est destiné à alléger la pression fiscale des petites et moyennes entreprises (PME) et son application à la société purement immobilière n’est pas exclue. Il peut être intéressant d’intégrer ses enfants dès la constitution de la société immobilière, si le pharmacien désire transmettre très tôt, sans utiliser l’abattement de droit commun en matière de donation (100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans).