Acheter un hôtel

L’hôtellerie peut générer de très confortables cash flows et les propriétaires de murs d’hôtels ont profité ces dernières années de belles revalorisations de leur patrimoine avec des culbutes supérieures à 100 %. On imagine qu’acheter un hôtel n’est pas une chose aisée et qu’il faut mobiliser des millions pour cela. Vrai et faux. Car aujourd’hui, il est possible d’investir dans cette activité, certes risquée, mais aussi très rémunératrice à partir de… 10 000 euros.

Des agences spécialisées

Chaque année, en France, plusieurs centaines d’hôtels changent de main, pour un total d’environ 2 milliards d’euros. Sans surprise, les plus chers se situent à Paris. La plupart des transactions se font en toute discrétion, telle celle du Lancaster, racheté par les Esnée, une famille normande qui a fait fortune dans le lait avec sa marque Rians et qui s’est reconvertie dans la gestion de… 80 hôtels. Il y a aussi des dizaines de petites transactions, encore moins connues, en province, d’hôtels souvent tenus par des couples à l’âge de la retraite. La plupart d’entre elles sont réalisées par des agences spécialisées, comme les cabinets Huchet-Demorge, Pédron-Morin et la société de conseil Imhotel, ou par les départements spécialisés des grands réseaux d’agences immobilières (Century21, Orpi… ).

Uniquement les murs

Le prix des hôtels monte jusqu’à 5,5 à 6 fois le chiffre d’affaires dans les très bons quartiers parisiens mais tombe rapidement à 3 voire 2 fois, en province, en fonction de la classification de l’établissement, de sa situation et, surtout, de son taux d’occupation. Certains investisseurs, qui ne veulent pas prendre le risque de l’exploitation, se contentent d’acheter les murs. Il est en effet courant, en province, pour les grandes chaînes comme Accor ou le groupe du Louvre, de se délester de leur immobilier. Lorsque ces ventes se font par lot, ce sont des groupes comme la Foncière des régions ou la Foncière des murs (deux groupes cotés en Bourse) qui sont à la manœuvre. Mais lorsque ces ventes se font à l’unité, les particuliers (seuls ou à travers ce qu’on appelle des « club deals », associations d’investisseurs) sont toujours préférés car ils peuvent mettre rapidement l’argent sur la table. La valorisation de ces murs d’hôtels ne se fait plus alors sur leur chiffre d’affaires, mais sur un multiple de leur loyer. Et généralement sur la base d’un rendement, compris selon notre enquête entre 4,8 à 7 %. Tout dépend bien sur de l’enseigne. « Plus elle est prestigieuse, plus la rentabilité est faible », précise Patrick Sanville, directeur général de BNP Paribas Real Estate Hotel. Le financement de ces opérations ne pose pas vraiment de problème… à condition d’apporter au moins 50 % du montant de l’achat.

L’intérêt des fonds

Autre moyen d’acquisition, l’achat des parts de Novaxia Immo Opportunité 2, un fonds qui permet d’obtenir une réduction d’ISF (50 % d’un investissement plafonné à 90 000 euros) ou d’IR (18 % plafonnés à une mise de 100 000 euros pour un couple). Le fonds crée et gère des hôtels dans des quartiers prestigieux. Ensuite, il conserve un tiers du rendement et en redistribue deux tiers aux investisseurs. Plus récent, Finotel Premium, agréé par l’Autorité des marchés financiers, est le premier fonds permettant de participer à l’achat et à la gestion d’une dizaine d’hôtels de deux à quatre étoiles, financés à 40 % à crédit. Le but est de les valoriser et de les revendre sept ans plus tard. Aucun revenu n’est distribué dans l’intervalle, mais une plus-value est attendue. « En supposant qu’on revende nos hôtels au même prix qu’ils ont été achetés, l’épargnant percevra un taux de rendement interne de 8 % l’an », explique Olivier Carvin, le créateur de Finotel Premium. « Et si la revente se fait avec une plus-value de 20 %, le taux grimpe à 11 % », ajoute le P-DG du groupe Maranatha (26 hôtels). Avantage supplémentaire : le fonds peut être placé dans un plan d’épargne en actions. La plus-value ne sera donc pas imposable : c’est cadeau.

A savoir

Bon plan pour la retraite

Pourquoi un investisseur – qui aurait, par exemple, revendu sa pharmacie… – chercherait-il à acheter un hôtel ? Pour plusieurs raisons : d’abord, la perspective de continuer une activité, rentable qui plus est. Ensuite, l’assurance d’échapper à l’ISF. « En effet, un hôtel est d’abord un outil de travail, rappelle Régis Morin, de l’agence Pedron-Morin, et n’est donc pas assujetti à cet impôt. » Enfin, à condition d’acheter à travers une holding, la taxation des plus-values sera très légère puisque l’amendement Copé fait que l’imposition (à 33 %) ne porte que sur 12 % de la plus-value brute.