Protéger son local des intempéries

Le cas La tempête de décembre 1999 a fait s’effondrer la toiture de M. L., locataire d’un local à usage commercial. En février 2000, l’expert de la compagnie d’assurances du bailleur se rend sur les lieux pour évaluer le coût de remise en état. Neuf mois plus tard, la toiture est toujours dans le même état. Le locataire cesse alors de payer son loyer au prétexte que le bailleur a fait preuve de négligence et a manqué à son obligation de réparer les locaux. En octobre 2000, le propriétaire lui adresse un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La cour d’appel de Dijon (1) constate la résiliation du bail aux torts du locataire. A première vue, cette décision est surprenante. Certes, un événement imprévisible et irrésistible, comme la tempête de 1999, présente toutes les caractéristiques d’un cas de force majeure qui peut exonérer le bailleur de ses obligations (assurer la jouissance paisible du preneur). Mais cette exonération est limitée dans le temps et le propriétaire ne peut se contenter d’alléguer, par exemple, une surcharge de travail des artisans pour tarder à s’exécuter. Dans le cas présent, les juges donnent néanmoins tort au locataire et retiennent que les règles ne valent que sous réserve de la bonne foi de ce dernier. Or, celui-ci n’a pris aucune mesure pour protéger ses locaux des intempéries. Bien plus, il a abandonné toute perspective de reprise de son activité et a ensuite cessé son exploitation du fonds de commerce dès le mois de mai 2000. Il ne peut donc invoquer la passivité du propriétaire et profiter de l’occasion pour mettre fin au bail sans payer l’intégralité des loyers. La Cour de cassation (2) confirme la première décision. La résiliation du bail est acquise aux torts du locataire.

(1) Dijon, 28 septembre 2004.

(2) 3e ch. civ. 13 juin 2007.